Procédure d’expulsion

Suite à une accumulation de loyers non payés (un seul dans secteur privé et trois dans logements sociaux), le bailleur peut alors entamer des procédures qui vont du simple courrier de rappel au commandement de payer voire à l’expulsion définitive. Commence alors un bras de fer entre le locataire et le bailleur dont le législateur en a réglementé les étapes pour assurer au locataire non-payeur le respect de sa dignité, de ses droits et de sa sécurité.

Une procédure longue, coûteuse et usante

C’est une procédure réglementée par la loi. Toute expulsion par la force expose le bailleur à une action en référé du locataire devant le Président du Tribunal de première instance qui pourra ordonner la réintégration du locataire. Il convient donc de respecter scrupuleusement les nombreuses étapes de la procédure.

Saisine des instances administratives

Dès la constitution d'un impayé de loyer, le bailleur a trois mois pour saisir la Section Départementale des Aides Publiques au Logement (SDAPL) ou la Caisse d'Allocations Familiales sans quoi le tribunal peut refuser de reconnaître un locataire non-payeur.

Commandement de payer

Si le bail prévoit la résiliation automatique de la location en cas de non-paiement du loyer, un commandement de payer sera remis au locataire par acte d'Huissier. Le locataire devra alors régler sa dette dans un délai de deux mois avant le début de la procédure judiciaire.

Saisine du juge par le propriétaire

L'assignation est un acte d'huissier qui informe le locataire qu'une demande d'expulsion a été transmise au tribunal et qu’il devra se présenter à une audience dans un futur proche.

Rôle du Préfet

La loi du 13 décembre 2000 rend obligatoire l’information du Préfet de toute demande d'expulsion ainsi qu’une enquête sociale effectuée par un travailleur social dont les conclusions sont transmises au juge.

Audience au tribunal

Le locataire et le bailleur se retrouvent ensemble devant le juge au tribunal pour exposer leurs arguments. Un échéancier de règlement de la dette du locataire peut être mise en place par le juge.

Jugement

Le juge rend sa décision et le greffier rédige alors le jugement. Deux alternatives s’offrent alors au juge soit décider de suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder au locataire un délai pour combler sa dette avec arrêt de la procédure et maintien du bail, soit refuser de donner un délai de paiement, résilier le bail et ordonner l'expulsion.

Transmission du jugement

La signification du jugement est effective lorsqu’il est notifié au locataire par voie d'huissier. Démarre alors pour le locataire un délai d'un mois durant lequel il pourra faire appel et contester la décision.

Commandement de quitter les lieux

Le commandement de quitter les lieux donne 2 mois au locataire pour libérer le logement et saisir le Juge de l'Exécution qui a la possibilité d’accorder un délai de grâce de 3 mois à 3 ans pour permettre le relogement de la famille.

A l'issue de ce commandement

Après ce délai de 2 mois, l'huissier se présente au logement pour demander au locataire de quitter les lieux. Si l'occupant refuse l'expulsion, l'huissier dressera un procès-verbal de difficultés. Le bailleur doit alors demander à la Préfecture l'autorisation d'utiliser la Force Publique pour réaliser l'expulsion.

Demande d’intervention de la Force Publique

Le Préfet a un délai de 2 mois pour répondre. Il adresse, à un travailleur Social de secteur, une demande d'enquête sociale, ainsi qu'un rapport au Commissaire de Police du secteur. Celui-ci convoque le locataire pour l'inciter à partir de lui-même. Après l'entretien, il transmet un rapport à la Préfecture venant compléter l'enquête du travailleur Social. 

Décision du Préfet

A la lecture de ces deux enquêtes, le Préfet peut ou non faire expulser le locataire par la force publique par le célèbre trio huissier, commissaire de police et serrurier. Un procès verbal d'expulsion fixant une date d'audience devant le Juge de l'Exécution est remis au locataire ou déposé en Mairie s'il est absent.

Si le Préfet refuse d'expulser de force un locataire, le bailleur peut faire constater le non-respect de la loi par l'État et lui en demander des indemnités compensatrices.

Suite à l'expulsion

Le locataire dispose d'un délai d'un mois pour reprendre ses affaires restées dans le logement, il est le seul habilité à les transporter ailleurs. Au-delà de ce délai, le Juge de l'Exécution décide de l’avenir des biens restés dans le logement.

Le saviez-vous ?

Si la situation d’un locataire non-payeur est loin d’être confortable, celle d’un petit propriétaire peut très vite devenir dramatique car le fait de ne pas pouvoir honorer ses échéances bancaires va vite l’entraîner dans une spirale lourde de conséquences financière. Le mieux est d’instaurer un dialogue le plus tôt possible après le constat de difficultés de paiement du loyer.

Cependant tous les locataires ne sont pas des mauvais payeurs et pour les propriétaires anxieux, il existe des assureurs spécialisés qui peuvent prendre en charge la procédure d’expulsion et de recouvrement, ainsi que le paiement des loyers dus.