Mettre son bien en location

La location d’un bien immobilier dont on est propriétaire peut être lourde de conséquences car le législateur a clairement choisi le camp du locataire.

Si le propriétaire espère percevoir un loyer et récupérer son bien immobilier en bon état, la grande aventure de la location peut parfois tourner au cauchemar. Il convient donc de prendre toutes les précautions possibles lorsque l’on décide de mettre son bien en location.

bail locatif

Le propriétaire et son ou ses locataire(s) sont unis tout le temps de la location. Il est donc IMPERATIF de rédiger un contrat de location en deux exemplaires que signent les deux parties avec paraphe de chaque page. S’il est préférable de faire rédiger ce contrat par un professionnel de type notaire ou Avocat, il existe dans le commerce ou sur internet des exemplaires pré-rédigés de baux locatifs.

Etat des lieux

En sus du bail locatif, il convient d’adjoindre un état des lieux signé par le propriétaire et son locataire suite à une visite minutieuse et commune du bien immobilier proposé à la location.

Durée du bail

La législation distingue le logement nu et le logement meublé.

Dans le cas d’un logement nu, la durée normale est fixée à trois années mais elle peut être inférieure, avec cependant un minimum d’un an, en cas de raison motivée. Le locataire a un droit au renouvellement sauf si le propriétaire lui notifie un congé au moins six mois avant la fin du bail pour venir habiter le logement ou pour le vendre.

Dans le cas d’un logement meublé loué à titre de résidence principale, la durée est alors d’un an. Le propriétaire doit répondre de la décence du logement qu’il met en location (confort sanitaire minimum, chauffage, éclairage naturel suffisant avec ouverture sur l’extérieur, 2m20 minimum de plafond et au moins 9m2 habitables). La sécurité du locataire et la décence du logement doivent être assurées au moment de l’entrée dans les lieux et tout au long de la location.

Loyer

Arrive alors le sujet épineux du loyer et surtout le problème du calcul de ce loyer pour le propriétaire. Plusieurs méthodes sont possibles. Cela va des prix pratiqués dans la ville ou le quartier aux loyers référencés par l’observatoire des loyers SNOUPI de l’UNPI réservé aux Chambres de Propriétaires et aux professionnels, en passant par la consultation des agences immobilières sévissant localement.

Une fois le montant du loyer fixé, le propriétaire procèdera annuellement à sa révision en basant ses calculs sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) ou anciennement la moyenne de l’Indice du Coût de la Construction (ICC).

Le propriétaire peut également, pratique très courante voire systématique, demander en dépôt de garantie deux mois de loyer.

Qualité de l’occupant

Une sélection objective est non seulement nécessaire mais surtout fortement conseillée. Cependant cette sélection se doit d’exclure toute autre considération que la stabilité (CDI avec attestation de l’employeur ou fonctionnaires sont souvent privilégiés par les propriétaires) et la solvabilité du locataire (le loyer ne doit pas dépasser un tiers des revenus du locataire) sous peine de sanction pénale.

Recours à une agence immobilière

De nombreux propriétaires, par souci de sécurité ou par facilité, ont recours à un agent immobilier dûment mandaté par la préfecture pour la gestion ou la transaction de biens immobiliers. Après la signature d’un mandat écrit, le bien sera mis en location par l’agence immobilière en échange d’une rémunération du montant d’un mois de loyer payée pour moitié par le locataire et pour moitié par le propriétaire. Si le bien est en gestion totale il en coûtera au propriétaire du bien immobilier entre 6 et 7 % du loyer annuel.

Le saviez-vous ?

Mettre son bien en location peut représenter un apport financier intéressant pour le propriétaire surtout par les temps qui courent où « la pierre » est un investissement à la mode auprès des Français. Toutefois il vaut mieux éviter, tant que possible, les mauvaises surprises car les mesures d’expulsion sont longues et compliquées.

Sachez toutefois qu’il existe certaines garanties pour le propriétaire telles que l’insertion d’une clause de solidarité dans le bail en cas de colocation, le recours à une caution personnelle, la souscription d’une assurance de loyers impayés, la possibilité pour le propriétaire de se faire directement verser l’Allocation Logement et enfin le Locapass (1% logement) qui permet l’avance au locataire du dépôt de garantie ou de faire bénéficier le propriétaire d’une assurance couvrant jusqu’à 18 mois de loyers impayés.