Le bail, un véritable contrat de location

Le bail est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. Il est obligatoire pour toute location d'un logement vide.

Depuis la loi du 6 juillet 1989, la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire est obligatoire. Ce document essentiel est un véritable contrat. Il est établi soit directement entre le propriétaire et le locataire « sous seing privé » autrement dit sur papier libre soit par un notaire, il s'agit alors d'un acte notarié. Il doit obligatoirement être fait en deux originaux. L'un est remis au locataire, l'autre est gardé par le propriétaire.

Que fixe le bail ?

Un bail doit obligatoirement faire apparaître le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire le cas échéant ; la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ; la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ; l'énumération des parties communes ; la destination du local loué (habitation stricte ou usage mixte d'habitation et professionnel) ; le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision ; le montant du dépôt de garantie limité à deux mois de loyer sans les charges non révisable en cours de bail ni lors d'un renouvellement. Outre ces éléments obligatoires, le bail peut également comporter des clauses facultatives spécifiques du moment qu'elles ne sont pas contraires à la loi (modalité de caution d'un parent ou de l'employeur, durée de location précaire ou plus longue que le traditionnel 3-6-9, etc). Toutes clauses abusives qui seraient contraires à la loi sont considérées comme nulles.

Les documents annexés au bail

Le bail doit obligatoirement être accompagné d'un état des lieux du logement réalisé le jour de la remise des clés par le propriétaire avant l'installation des meubles. Le locataire doit également apporter une attestation d'assurance contre les risques locatifs. Le cas échéant, si le logement est dans une copropriété, un extrait du règlement de la copropriété doit être joint au bail. Si la caution d'un tiers est demandée au locataire, l'engagement de caution doit être joint au dossier. A ces documents s'ajoutent à compter du 1e juillet 2007, la fourniture par le propriétaire d'un diagnostic de performance énergétique et à compter du 12 août 2008 le constat de risque d'exposition au plomb. Dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité un état des risques doit également être annexé au contrat de bail.

Le saviez-vous ?

Si le locataire est marié, les deux époux sont automatiquement co-titulaires du bail et ce même si le bail était signé par l'un des deux époux avant le mariage. Si le locataire vit en concubinage, deux cas de figure peuvent se présenter :

• soit les deux concubins signent le bail, ils sont alors dans une situation identique à celle d'un couple marié.
• soit un seul concubin signe le bail, il est seul locataire, l'autre n'a aucun droit vis-à-vis du bailleur sauf si en cas de décès du signataire ou de l'abandon du logement par ce dernier, le concubin restant peut prouver qu'il vivait en cohabitation depuis 12 mois minimum.