Le bail locatif, un document obligatoire

C’est un contrat signé - soit sous seing privé soit devant notaire - définissant de manière précise les droits et obligations entre le locataire et le propriétaire, dénommé bailleur.

Depuis la loi du 6 juillet 1989, un bail de location est signé entre les deux parties et il est rédigé en deux exemplaires. Sa durée varie en fonction du statut du bailleur, s’il s’agit d’un particulier la durée minimale est de 3 ans, si le bailleur est une personne morale (société par exemple) la durée monte alors à 6 ans. Bas du formulaire.

Le contenu

Le bail doit mentionner de manière explicite les civilités du propriétaire (nom, adresse) ou de son mandataire (agence immobilière), la durée de location (date, prise d'effet), la description précise des locaux (nombre de pièces, désignation, destination, énumération des parties communes), le loyer (montant, modalités de paiement, conditions de révision avec indice de référence), le montant du dépôt de garantie (limité à deux mois de loyer). A noter : si le loyer est trimestriel le propriétaire n’a pas le droit d’exiger de caution.

Annexe au bail : les pièces obligatoires

Comme tout contrat, le bail locatif engage légalement les deux parties. Il sous-entend donc la présence des pièces suivantes en annexe : un extrait du règlement de copropriété, un état des lieux daté et signé par tous les intervenants, une attestation d'assurance contre les risques locatifs à souscrire obligatoirement par le locataire, un détail précis de la rémunération des intervenants du type agence immobilière, dont les frais sont pris en charge à part égale entre le locataire et le propriétaire, l'engagement de caution d'un tiers même s’il est toujours préférable que la caution fasse partie intégrante du bail.

Résiliation : Les règles (délais à respecter)

Le bail locatif unit le locataire et son propriétaire pour une durée légale de trois ans ou six ans selon la nature du bailleur. Chaque partie a la capacité de mettre un terme au contrat de location. Le locataire peut résilier à tout moment son bail en respectant le préavis légal de trois mois, ce délai peut être ramené à un mois dans les cas suivants : perte d’emploi, mutation, personne bénéficiant du RMI ou personne de plus de 60 ans dont l’état de santé nécessite un déménagement. Le propriétaire, quant à lui, ne peut résilier le bail qu’à son échéance et en respectant un préavis de 6 mois. Une exception est faite quand le propriétaire a établi un bail d’un an seulement avec l’intention de récupérer la jouissance effective de son logement au terme du bail.

Cas particulier : dans le cadre d’un bail de colocation, chaque colocataire doit signifier par lettre séparée le congé au propriétaire sinon le loyer reste dû par celui qui n’a pas prévenu le propriétaire. Inversement, le propriétaire doit lui aussi signifier la résiliation par lettre individuelle à chaque colocataire.

Résiliation : les modalités

La résiliation peut être signifiée par lettre recommandée avec accusé de réception (le délai de préavis débute à la date de la signature) ou par acte d’Huissier.

A retenir

Le bail locatif est le document qui fait foi en cas de litige entre le locataire et le bailleur, il mérite donc toute votre attention lors de sa rédaction surtout en cas d’absence d’intermédiaire professionnel extérieur. Pensez à privilégier les baux de location déjà rédigés et respectant les obligations légales vendus dans le commerce.