La location meublée
La loi du 6 juillet 1989 ne concernant que les locations nues, la location meublée bénéficiait d’un flou juridique. Depuis le 20 janvier 2005, le locataire de logement meublé est désormais protégé par une réglementation minimum à condition qu’il s’agisse de sa résidence principale.
Qu’est-ce que c’est ?
Pour que la location d’un logement soit considérée comme une location meublée, il suffit que le locataire et le propriétaire la considèrent comme telle. Cependant dans la pratique, le propriétaire met à disposition de son locataire un logement décent, meublé de l’indispensable (lit, table, chaises, vaisselle …) et équipé des appareils électroménagers nécessaires à la vie quotidienne (réfrigérateur, plaques de cuisson).
Pour qui ?
La location meublée concerne aujourd’hui un public plus large. En effet, si ce type de location était courant pour les résidences secondaires et les locations de vacances, il s’applique aussi maintenant aux étudiants (possibilité de ramener le bail à 9 mois pour coller à l’année universitaire, dans ce cas, le propriétaire peut coupler avec 3 mois de location saisonnière), aux entreprises qui logent ainsi leurs cadres en mission de longue durée loin de leur domicile et plus généralement les personnes dont la situation a brusquement changé (rupture, divorce, séparation).
Un bail écrit
Le contrat doit être établi par écrit pour une durée d'un an avec tacite reconduction pour une durée d’un an sauf dispositions mentionnées dans le bail. Toute modification doit être notifiée par écrit au locataire avec un préavis de 3 mois, si le locataire accepte le changement, le bail repart pour un an sinon le locataire doit partir.
Le propriétaire peut récupérer son logement pour le revendre ou pour revenir l’habiter à condition de respecter un préavis de 3 mois. Le locataire peut, quant à lui, résilier son bail à tout moment avec un préavis d’un mois seulement.
Un bail type
Pour éviter toute mauvaise surprise, il est fortement conseillé de mentionner sur le bail écrit et signé par les deux parties les éléments suivants : la date de départ et la durée du bail, les modalités du congé et les délais de préavis, l’usage qui sera fait des lieux, le montant du dépôt de garantie, le montant du loyer et des charges, les modalités de paiement et la méthode de révision du loyer et enfin, en annexe, un état des lieux et un inventaire du matériel.
Relations propriétaire et locataire
Outre les obligations réciproques à définir de manière consensuelle, le propriétaire doit mettre à disposition de son locataire un logement en bon état et le maintenir dans cet état, il doit aussi assurer une jouissance paisible du logement à son locataire et enfin garantir le bien loué contre les vices et défauts cachés.
Le locataire, quand à lui, doit assurer un paiement régulier du loyer et des charges, doit utiliser de manière respectueuse son logement et surtout il devra répondre de toute dégradation éventuelle.
Loyer, Charges, Dépôt de garantie
Montant, modalités de paiement et de restitution dépendent uniquement du choix du propriétaire. Tout peut être fixé librement par le bailleur. La méthode de révision annuelle du loyer doit être mentionnée dans le bail, à défaut on retiendra l'indice des loyers (IRL) en vigueur pour les locations nues.
Le saviez-vous ?
Certains bailleurs, peu scrupuleux, utilisent la législation avantageuse de la location meublée pour se débarrasser de leur locataire en leur notifiant une augmentation substantielle du loyer et en prétextant leur refus pour les mettre dehors. Mais la justice, alertée par ce genre de pratique, se montre de plus en plus vigilante et elle sanctionne sévèrement la qualification abusive de location meublée par les propriétaires.
Article rédigé par Franck VESCO pour Bloc.com - Publié le 20/09/2007
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denise - 12/09/2008
combien de temps un propriétaire qui a donné congé à son locataire doit-il rester dans son appartement pour ne pas payer une plus-value en cas de revente ?
feep - 06/12/2007
Peut-être qu'il n'a pas le droit de sous-louer l'appart. et qu'il souhaite dissimuler cela aux autre proprio? Peut il déclare vivre là pour éviter que son ex sache qu'il habite avec une autre?
Etes vous sur qu'il est bien proprio et non pas locataire?
Sauf s'il habite dans la même appart, et qu'il vous loue quelques chambres chez lui, il n'a pas le droit de rentrer dans les parties communes de l'appart, sauf pour faire visiter dans le cadre d'une vente et après préavis, ou pour faire les travaux. Il doit frapper et n'a pas le droit d'avoir une clé. Vous pouvez changer la serrure.
Il doit vous donner une cléf de la boite aux lettres. Je ne suis meme pas sur qu'il a le droit de s'en servir ou de conserver une copie de la clé. Vous pourriez toujours demander à un serrurier de changer la serrure. Mais peut etre qu'il ne faut pas insister la dessus, mais juste demander une clef pour vous.
Voila pourquoi : le refus d'installer une boite aux lettre vient probablement de la législation fiscale.
S'il y a des boites à lettre individuelles, il ne peut plus déclarer les locations comme étant à l'intérieur de sa résidence principale (régime plus avantageux). C'est aussi pour cela qu'il doit pouvoir recevoir son courrier dans la boite.
Dans la pratique je ne sais pas si vous ayez le droit d'exiger d'avoir des boites individuelles; et surtout si vous le faites, il risque de mettre fin à la location car ce ne serait plus interessant fiscalement pour lui de vous louer les chambres.
Donc, négocier avec lui. Dites lui:
- vous avez besoin chacun d'une clef de la boite aux lettres, non négotiable.
- il n'a plus le droit de rentrer chez vous ni de garder une clé (vous pouvez changer la serrure). S'il a un controle fiscal, vous lui preterai une clef ce jour la.
-par contre vous lui autorisez à garder sa clef de la boite aux lettres, pour qu'il puisse continuer de déclarer l'appart comme résidence principale (vous voulez qu'il garde son avantage fiscal, sinon il risque de vous virer)
il n'a rien à dire sur vos meubles car il ne rentre plus chez vous. Il aurait meme du mal à trouver un serrurier qui accepte de lui ouvrir une porte d'un appart loué. S'il le fait c'est une effraction.
C'est un cas ou il vaut mieux éviter de se facher, pour les deux parties, même si c'est lui qui est en tort, mais il faut lui donner une solution qui l'encourage à vous garder en lui permettant de conserver son avantage fiscal (pas de boite aux lettres individuelle, et lui peut recevoir son courrier perso dans la boite aussi). Mais c'est donnant donnant. Il a beaucoup plus à perdre que vous. Vous pouvez toujours lui dire cela. Et au pire menacez de changer la serrure de la boite aux lettres.
laure - 19/11/2007
Bonjour,
nous sommes 6 personnes en co-location dans un meublé (6 chambres + cuisine). Tout se passe très bien entre nous mais nous avons quelques soucis avec le propriétaire qui :
* ne veut pas installer de boîte aux lettres à notre usage
* nous demande de faire adresser notre courrier comme suit : M. (nom du locataire), chez M. (nom du propriétaire...)... dans sa boîte aux lettres pour laquelle nous n'avons pas de double de clef
* nous dépose notre courrier en entrant quand il veut dans notre logement
* nous a demandé de déplacer une armoire que nous avions installé dans le couloir pour la remettre à son emplacement initial
Nous pensons lui reprocher ces points par lettre recommandé. Mais nous souhaitons renforcer notre demande en citant en référence un ou plusieurs textes de lois (= droit de jouissance paisible ?) car rien de ce que nous avons trouvé ne nous semble vraiment clairement défini.
Merci par avance.
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