Comment fixer le montant du loyer ?

Le contrat de location entre le locataire et le propriétaire (ou bailleur) est régi par la loi du 6 juillet 1989. Dans un contexte immobilier où les prix flambent du fait du jeu de l’offre et de la demande, qui a les cartes en main pour fixer le montant du loyer ?

Signature d’un nouveau bail : premier loyer

Depuis le 1er août 1997, le propriétaire d’un bien, qui le met en location pour la première fois ou qui le remet en location, est totalement libre de fixer un montant subjectif du loyer en fonction de l’offre et de la demande.

Il est important de noter que les propriétaires qui ont investi dans des dispositifs locatifs de type Loi Besson, Loi Borloo ou autres doivent respecter des plafonds de loyers fixés annuellement par le fisc en échange d’avantages fiscaux.

Renouvellement d’un bail

Nous sommes ici dans le cadre d’un bail et l’évolution du loyer en cours de bail est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit une révision annuelle du loyer. Toutefois l’article 17-e de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le loyer peut être majoré en cours de bail sur accord explicite des deux parties quant à la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration dont les modalités d’exécution et la majoration de loyer applicable à l’issue de cette réalisation ont été clairement définies par un avenant au bail.

Révision annuelle

En cours de bail le loyer peut être révisé à la hausse une fois par an. L’augmentation du loyer est plafonnée et elle ne peut excéder l’évolution de l’indice IRL (indice de révision des loyers) mis en place depuis le 1er janvier 2006 (en remplacement de l’indice du coût de construction) établi trimestriellement par l’Insee et publié au Journal Officiel. Cette indexation n’est pas automatique et doit faire l’objet d’une clause spécifique dans le contrat de bail. Tout bailleur qui aurait oublié d’indexer le loyer peut réparer cet oubli et augmenter le loyer durant les cinq années qui suivent.

Revalorisation triennale

Un loyer sous-évalué peut être revalorisé à la fin du bail, c’est-à-dire au bout de trois ans, par le propriétaire, uniquement s’il s’agit d’un particulier. Six mois avant l’échéance du bail, le propriétaire doit notifier au locataire la signature d’un nouveau bail avec un loyer augmenté de manière justifiée. Le locataire est libre d’accepter ou non cette augmentation. En cas de refus, le locataire libèrera le bien loué.

Loyers d’avance et dépôt de garantie

A la signature du bail, le propriétaire a le choix de demander des loyers d’avance qui viendront en déduction des derniers mois de loyers précédant le départ du locataire ou de demander un dépôt de garantie qui correspond au montant de deux mois de loyer et qui sera restitué le jour du départ du locataire.

Le saviez-vous ?

La liberté de fixer le loyer peut entraîner chez certains propriétaires quelques difficultés pour en déterminer le montant. Ces derniers ont alors la possibilité de recourir aux journaux gratuits distribués dans les villes, et qui s’avèrent être une source précieuse de renseignements, mais ils peuvent aussi consulter les agences immobilières locales ou encore s’adresser au receveur de l'enregistrement de la commune qui pourra délivrer une liste de loyers pratiqués pour des biens immobiliers similaires.