Investir dans l'immobilier locatif : 5 conseils pour réussir

 

Comment choisir ses locataires ? Pourquoi investir dans du neuf ? Quels sont les dispositifs de défiscalisation immobilière actuels ? Autant de questions que l'on se pose quand on se lance dans un projet d'investissement locatif. Pas de panique, Bloc.com vous livre aujourd'hui 5 premiers conseils pour investir sereinement.

 

1 – Définir le profil de vos futurs locataires

 

Tous les profils de locataires présentent des avantages et des inconvénients. Les étudiants ont généralement l'avantage de pouvoir bénéficier des APL et d'une caution parentale, ce qui permet de réduire le risque de loyers impayés. Inconvénient : la vacance régulière du logement. Le logement restera souvent vide en été, faisant perdre plusieurs mois de loyer au propriétaire.

 

Louer à de jeunes actifs peut rassurer le propriétaire, puisqu'ils s'établissent généralement pendant plusieurs années après avoir trouvé un emploi stable. Pourtant, ils ne sont pas à l’abri d'un licenciement, d'une séparation ou d'une mutation, et il faut garder cela en tête. Ils sont aussi plus exigeants, notamment en termes de qualité des prestations. Ils préfèrent ainsi louer du neuf, un critère à prendre en compte dans votre projet d'investissement locatif et votre budget. Bonne nouvelle pour les futurs bailleurs : la loi Pinel est maintenue pour 4 ans, ce qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt pour tout achat de logement neuf destiné à être louer.

 

2 – Choisir l'emplacement du bien en fonction

 

Investir dans l'immobilier locatif 5 conseils 2

L'emplacement de votre logement influencera le type de locataires qui souhaiteront y habiter. Un étudiant cherchera à louer une petite surface, idéalement près de son école ou du centre-ville. Un appartement plus grand conviendra à une famille, qui aura dans ce cas besoin de commerces et d'écoles accessibles à pied. Un appartement dans le centre-ville sera pratique, mais il faudra prêter attention aux nuisances sonores. À l'inverse, une maison au calme pourra séduire un couple ou une famille, mais dans ce cas, attention à la distance séparant le logement des transports en commun.

 

De manière générale, faîtes également attention à l'attractivité du quartier ou de la ville, et de l'offre et à la demande. Certaines villes sont à délaisser, puisque l'offre locative y est trop importante. Renseignez-vous aussi sur l'organisation d'événements touristiques majeurs, la présence d'une gare ou d'un quartier d'affaire, ou les futurs travaux votés par la municipalité.

 

3 – Acheter près de chez soi

 

En effet, les risques de choisir un mauvais emplacement augmentent largement dès que vous sortez de votre périmètre de connaissance. Acheter près de chez soi, dans une ville ou un quartier que l'on connaît, fait gagner un temps précieux. Sans cela, il faut prendre le temps d'arpenter le quartier en journée, en soirée mais aussi le weekend, évaluer les potentielles nuisances, se renseigner sur les projets de rénovation ou de développement du quartier prévus par la mairie, etc.

 

Investir près de son domicile permet également de pouvoir se déplacer rapidement en cas de besoin. C'est d'autant plus important si vous vous chargez vous-même de la gestion locative de votre bien. Une fuite, une panne d'électricité, un cambriolage, autant de situations qui nécessiteront que vous vous rendiez sur place rapidement afin de régler le problème.

 

Une autre alternative : investir dans votre ville d'origine ou votre lieu de vacance habituel. Ainsi, vous vous assurez de connaître l'environnement de votre futur bien, tout en bénéficiant de l'aide d'amis ou de voisins en cas de pépin quand vous n'êtes pas sur place.

 

4 – Faire ses calculs et se renseigner sur les dispositifs existants

 

Investir dans l'immobilier locatif 5 conseils 3

Pour réussir à arrêter son choix, l'emplacement ne suffit pas. Le budget est aussi un critère fondamental. Ainsi, avant toute recherche, vous devez consulter un banquier afin de définir votre capacité d'emprunt, et de vous renseigner sur les différents dispositifs d'aide ou de défiscalisation. C'est par exemple à ce moment que l'on doit réaliser une simulation en loi Pinel, pour visualiser le montant de la réduction d'impôt dont vous profiterez si vous investissez dans du neuf.

 

Si vos revenus sont modestes et ne vous permettent pas d'investir de grosses sommes d'argent, peut-être pouvez-vous profiter du prêt à taux zéro, un prêt immobilier sans intérêts mis en place par l'État. Pas de mauvaise surprise à ce niveau : la loi logement prolonge également le PTZ, afin de continuer à permettre aux classes moyennes d'accéder à la propriété.

 

5 – Prévoir la gestion locative

 

Qu'il s'agisse de tout gérer seul ou de déléguer la gestion à une agence immobilière, il faut prévoir en amont la gestion locative de votre bien immobilier. Une des clés pour un investissement réussi – nous aurions d'ailleurs pu en faire un conseil à part entière – c'est de prendre le temps de se renseigner. C'est d'autant plus indispensable si vous comptez assurer la gestion de votre location seule. Dans ce cas, lisez sites web et ouvrages spécialisés afin de connaître vos obligations et celles de votre locataire. C'est également le moment de mettre de côté des modèles de bail immobilier, d'état des lieux et de quittance de loyer, documents que vous aurez à remplir avec soin à chaque changement de locataire.

 

Au contraire, si vous souhaitez confier votre gestion locative à une agence, cela ne demande pas moins de prévision. Assurez-vous d'avoir budgétisé ces frais supplémentaires, et assurez-vous du sérieux et de la qualité de la société de gestion vers laquelle vous souhaitez vous tourner.

 

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Investir dans l'immobilier locatif 5 conseils

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