Pourquoi choisir l'investissement en tant que loueur en meublé non professionnel ?

 

Nul besoin d'être un professionnel pour pouvoir louer un bien meublé et profiter des revenus locatifs qui en découlent. En tant que loueur en meublé non professionnel, il est possible de bénéficier de certains avantages fiscaux. Détails.

 

Définition d'une location meublée

 

Un propriétaire peut mettre à la location un bien nu, c'est-à-dire dénué de meubles, ou un bien meublé, possédant donc tous les meubles et équipements fonctionnels de la vie courante, permettant d'habiter le bien immédiatement. Un décret, entré en vigueur en décembre 2015, explicite le type de mobilier qui doit être obligatoirement présent dans un bien meublé, à savoir : une literie avec couette ou couverture, un moyen d'occulter les fenêtres de la chambre, une plaque de cuisson, un four, un frigo, de la vaisselle, mais aussi des tables, chaises, étagères et luminaires.

 

Pourquoi distinguer les deux types de location et y appliquer un régime fiscal qui diffère ? Cela tient aux spécificités d'un bien loué meublé, dont la durée de location est généralement bien plus courte et le préavis de départ est réduit à 1 mois.

 

Ici, nous nous focalisons sur les propriétaires-bailleurs de meublés, qui bénéficient d'un régime d'imposition différent que les propriétaires de location nue, soumis au régime des revenus fonciers. La location meublée, quel que soit sa nature, est soumise au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). D'une certaine façon, le propriétaire de location meublée est considéré comme un Entrepreneur, un commerçant.

 

investissement en tant que loueur en meuble non professionnel 2

Le bailleur, professionnel ou non ?

 

Il existe également une distinction fiscale entre loueur en meublé professionnel et loueur en meublé non professionnel. Le loueur en meublé professionnel (LMP) remplit certaines conditions qui font de son activité une véritable activité professionnelle. Depuis 2009, les critères, qui sont cumulatifs, sont les suivants :

   le loueur doit être inscrit au registre du commerce

   le total de ses recettes générées par la location ne doivent pas dépasser 23 000€ par an

   ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal

C'est cette dernière condition qui est la plus difficile à remplir, puisque le propriétaire-bailleur (et même l'ensemble du foyer fiscal) doit avoir comme activité et source de revenu principales la location de biens immobiliers meublés.

 

Par opposition, le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le loueur qui ne remplit pas ces conditions. Il est donc possible de louer un bien meublé en tant que particulier.

 

Les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle

 

L'investissement en LMNP permet de se développer un solide patrimoine immobilier, en profitant d'avantages fiscaux spécifiques à ce statut. Le loueur en meublé non professionnel bénéficie de deux régimes fiscaux possibles. Si ses recettes locatives ne dépassent pas les 32 900€ annuels, le bailleur profite alors d'un abattement de 50% sur ses revenus. C'est clairement supérieur à l'avantage fiscal des locations nues, qui n'ont droit qu'au régime du « micro-foncier », qui correspond donc à un abattement de 30 % sur les revenus locatifs inférieurs à 15 000€.

 

investissement en tant que loueur en meuble non professionnel 3

Si les recettes du bailleur sont supérieures à 32 900€ par an, il dépend de ce qu'on appelle le régime réel. Il peut ainsi déduire de ses revenus toutes les charges liées au bien mis en location, à savoir les frais d'acquisition, les frais de gestion du bien, ceux liés aux travaux d'entretien ou de rénovation, ou encore les charges de copropriété et les intérêts d'emprunt. C'est donc un régime fiscal qui peut s'avérer plus favorable que l'abattement forfaitaire de 50% accordé aux petits loueurs en meublé, notamment si le propriétaire achète son bien grâce à un emprunt. D'ailleurs, il est possible de demander à dépendre de ce régime même si les revenus sont inférieurs au plafond de 32 900€. Mais attention, il convient alors de tenir une comptabilité détaillée, avec bilans et comptes de résultats. Cette démarche peut s'avérer difficile pour un particulier, qui aura alors intérêt à faire appel à un comptable.

 

Transformer une location nue en location meublée ?

 

Passer d'un statut à l'autre, c'est possible ! Investir au départ dans l'achat d'un bien mis en location nue peut permettre de bénéficier de certains avantages prévus par d'autres dispositifs, comme la Loi Pinel dont nous avons déjà parlé. Une fois la période d'engagement passée, et à l'occasion de l'accueil d'un nouveau locataire, le propriétaire peut passer en location meublée non professionnelle et bénéficier des avantages qui sont spécifiques à ce régime fiscal.

 

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