Défiscalisation loi Malraux : la sauvegarde du patrimoine est une priorité

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux est par bien des côtés une superbe opportunité pour les investisseurs. En effet, la loi Malraux permet de rénover son patrimoine personnel à moindre coût !

Pour sauvegarder le patrimoine non inscrit aux Monuments Historiques donc éliminés de fait des dispositions particulières liées à la restauration de Monuments Historiques, l'Etat propose aux propriétaires de faire réaliser les travaux de réhabilitation à moindre coût en inscrivant son achat et sa rénovation dans le cadre du dispositif de défiscalisation loi Malraux.

Cette disposition a été votée en 1962 et complétée en 1985 par une loi "aménagement".

Le principe

La défiscalisation loi Malraux permet de déduire de son revenu global les déficits fonciers générés par la réalisation de travaux de rénovation dans le cadre des opérations de sauvegarde du patrimoine non classé. L'investisseur doit pour en bénéficier acheter ou être propriétaire d'un bien ancien situé dans un secteur éligible à la loi Malraux. C'est-à-dire dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou dans un secteur sauvegardé. Il existe quatre-vingts secteurs sauvegardés répartis sur l'ensemble du territoire.

Les travaux de réhabilitation du logement (déclarés d'utilité publique) génèrent des déficits fonciers qui peuvent être imputés sur le revenu global du propriétaire (et non dans les seuls revenus fonciers) sans aucun plafond. Les déficits fonciers peuvent être imputé sans limitation de montant. L'imputation des dépenses autres que les intérêts d'emprunts réalisées en vue de la restauration complète d'un immeuble bâti situé en secteur sauvegardé ou assimilé est possible.

Sont notamment pris en compte dans le calcul du déficit :

• toutes les charges de la propriété de droit commun
• les dépenses de démolition
• les travaux de reconstitution des toitures ou de murs extérieurs dès lors qu'ils sont consécutifs à ceux de démolition
• les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble

Les contreparties

En contrepartie de ce gros avantage fiscal, le propriétaire s'engage à l'issue des travaux à louer le ou les logements nus à un locataire en tant que résidence principale pendant une durée minimum de 6 ans. Attention : le risque de remise en cause de l'avantage fiscal est réel si l'opération n'a pas été réalisée en conformité avec les textes qui le régissent. En effet, les investissements "Loi Malraux" exigent du vendeur un respect scrupuleux du principe de sa non intervention dans la réalisation des travaux qui vont générer le déficit reportable. Si tel n'est pas le cas, le redressement est quasi automatique puisque ces opérations sont étroitement surveillées par les services des impôts.

Un dispositif restrictif

Le dispositif de défiscalisation loi Malraux est assez lourd et restrictif mais il est comme dans le cas des Monuments Historiques particulièrement intéressant pour les foyers fiscaux fortement imposés puisque le déficit s'impute sur le revenu global et non plus seulement sur les revenus fonciers.

Le saviez-vous ?

Le dispositif Loi Malraux a un double intérêt : il permet de rénover son patrimoine sur le compte de l'état mais aussi en parallèle de donner de la valeur à son patrimoine sans bourse délier.

Lors de la revente, le calcul de la plus-value ne prend pas en compte le coût des travaux - y compris après 6 ans. Afin de limiter la taxation, il est tout de même souhaitable de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire : les plus-values immobilières bénéficiant d'un abattement de 5% par année de détention.