Défiscalisation immobilière : se prémunir des pièges !

 

Sur Bloc.com, nous vous présentons régulièrement les divers dispositifs de défiscalisation immobilière. Toutefois, loin de nous l'idée d'induire que ces placements financiers seraient faciles ou sans risques. C'est pourquoi aujourd'hui, nous revenons sur les réflexes à adopter pour Réduire ses impôts sans risques, et se prémunir des pièges de la défiscalisation.

 

Des investissements lourds de conséquences

 

Récemment, plusieurs affaires judiciaires liées à la défiscalisation ont été relayées par différents médias. Sur le banc des accusés ? Des sociétés promettant à leurs clients des rendements rapides, élevés et nécessitant un investissement moindre. Mais face à de telles promesses, la réalité est parfois toute autre. Surévaluation du bien acheté, impossibilité de trouver des locataires à cause d'un marché immobilier saturé, commission du vendeur très élevée... voilà les pièges dans lesquels on peut tomber quand on ne soigne pas son projet de défiscalisation. Et pour les victimes, la justice a tranché : ces sociétés ont été condamnées pour « publicité mensongère » ou pour « tromperie sur la perspective de rentabilité économique », devant du même coup plusieurs dizaines de milliers d'euros de remboursements et de dommages et intérêts à leurs clients.

 

Défiscalisation immobilière se prémunir des pièges 2

En effet, les clients qui se font avoir par des sociétés peu scrupuleuses sont plus nombreux qu'on le croit. Les discours de ces promoteurs sont bien rodés, et les formules de leurs plaquettes de publicité bien soignées. « Placement rentable à court terme »,  « Rien à débourser »,  autant d'arguments qui séduisent des investisseurs obnubilés par la réduction de leurs impôts. C'est d'ailleurs un problème souvent relevé par les professionnels du secteur de l'investissement financier : le choix d'investir dans un dispositif (loi Pinel, loi Censi-Bouvard ou Loi Girardin par exemple) ne doit pas être motivé exclusivement ou majoritairement par l'idée de faire des économies d'impôts. Payer moins d'impôts ne doit pas être assimilé au fait de « faire des affaires », c'est une démarche qui demande d'évaluer les risques et d'estimer la rentabilité des placements ; autrement dit, qui demande de véritables compétences techniques, juridiques, fiscales et financières. Et maîtriser ces compétences demande du temps et du sérieux. C'est la raison pour laquelle faire appel à un professionnel, apte à accompagner le futur investisseur dans ses choix, peut s'avérer indispensable.

 

Choisir le bon professionnel de gestion immobilière

 

Encore faut-il ne pas tomber sur une société peu compétente, voire carrément arnaqueuse, on l'a vu. Entre les sociétés privées, les banques, les cabinets et les courtiers indépendants, difficile de s'y retrouver. Pour se faire accompagner efficacement dans son projet d'investissement immobilier, un particulier peut faire attention à plusieurs critères :

 

   Les promesses (de taux, de rendement) : méfiez-vous des annonces alléchantes. Une promesse de revalorisation de loyers ou de plus-value de cession de plus de 2 % chaque année peut par exemple vous alerter. Acheter un bien neuf ne doit pas faire oublier qu'il sera considéré comme ancien au moment de la revente, quelques années plus tard.

 

   Les dépenses futures : passées sous silence ou sous-estimées, certaines dépenses doivent être prises en compte au moment de la définition du projet de défiscalisation. Nous pensons par exemple à l'assurance propriétaire non occupant, qui couvre le propriétaire en cas de vacance locative ; aux charges de copropriété non récupérables sur le locataire ; aux frais d'agence engendrés par chaque changement de locataire ; ou encore aux divers frais bancaires.

 

   Cela relève du bon sens, mais le bonus fiscal ne doit pas vous pousser à être moins regardant sur la qualité et les prestations du bien que vous comptez acheter.

 

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   Le marché : un des risque principal quand on achète neuf dans le but de louer, afin de profiter du dispositif Pinel par exemple, est de ne pas réussir à trouver de locataires ou de devoir baisser le prix du loyer. Pour se sortir de cette difficulté, le propriétaire pourrait être contraint de revendre son bien rapidement, sans respecter les 6 années minimales pour lesquelles il s'est engagé à louer son bien – une des conditions de la loi Pinel. Cette revente annulerait de fait la réduction fiscale dont il comptait bénéficier. Attention donc à bien étudier l'état de l'offre et de la demande locative dans la ville dans laquelle vous comptez investir.

 

   Être informé des risques : investir de l'argent est, de toute façon, risqué. Et un conseiller de gestion, un courtier ou autre professionnel ne pourra pas – et ce n'est pas son rôle – vous épargner tout risque. Par contre, il se doit de vous tenir informé des risques liés à votre placement financier. Certains sont même attaquables pour « défaut de conseil ». Prenez donc le temps de demander à votre conseiller quels sont les risques liés à votre investissement, et fuyez les attitudes trop optimistes.

 

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