Syndic de copropriété, le représentant des copropriétaires

Le syndic est un représentant des copropriétaires mandaté pour une durée déterminée et avec la mission d’assurer la gestion de l’immeuble en exécutant les décisions de l’assemblée générale. Le syndic peut être un professionnel ou non professionnel, dans ce dernier cas on parle de syndic bénévole.

Définition

L’ensemble des copropriétaires constitue de par son existence même le syndicat de copropriété. Le syndic, quant à lui, est le représentant de ce syndicat et il gère le quotidien de la copropriété. L’assemblée générale désigne par élection et pour trois ans (durée du mandat du syndic) le conseil syndical qui a un rôle d’assistance et de contrôle du syndic et dont le président est en rapport direct avec le syndic.

Désignation

Dans la majorité des cas, le syndic est désigné par un vote à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Dans le cas d’un syndic bénévole, c’est souvent le conseil syndical qui arrête le choix. Parfois la désignation du syndic est prévu dans le règlement de copropriété. Dans certains cas extrêmes, un ou plusieurs copropriétaires saisissent le président du tribunal de grande instance pour déterminer le syndic.

Fonctions

Le syndic prend en charge les démarches administratives, le respect du règlement de copropriété, l’application des décisions prises lors de l’assemblée générale des copropriétaires dont il doit tenir la liste à jour, la gestion courante (maintenance, gestion du personnel, approvisionnement...), la souscription des contrats d’assurance de la copropriété, la comptabilité, l’intervention d’entreprises en cas de travaux urgents, le recouvrement des charges auprès des copropriétaires, déterminer et gérer le budget prévisionnel, conseiller les copropriétaires dans leurs prises de décisions et leurs répercussions légales, convoquer et rendre compte de l’assemblée générale.

Responsabilités

Le syndic a une responsabilité civile qui peut être mise en cause lors d’un défaut évident de gestion et de maintien en état de la copropriété (dommages et intérêts possibles et en général couverts part une assurance de responsabilité professionnelle).

Le syndic a aussi une responsabilité pénale qui peut l’amener à être condamné à une peine d'amende et de prison en cas d’accident corporel dû à une négligence d’entretien.

Syndic Professionnel et Syndic Bénévole

Le syndic professionnel doit être titulaire de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970). Un syndic professionnel entraîne un coût annuel aux copropriétaires mais il présente le double avantage des compétences et des garanties financières, d’autant plus que sa responsabilité civile est couverte par une assurance professionnelle.

Un syndic non professionnel sera obligatoirement un des copropriétaires ou un conjoint de copropriétaires. Le principal avantage est l’absence d’honoraires et un meilleur suivi au quotidien de l’état de la copropriété. Les inconvénients sont nombreux : aucune garantie financière, la nécessité d’une énorme disponibilité, l’obligation d’un bagage en droit et comptabilité important, l’absence d’assurance professionnelle couvrant la responsabilité civile du syndic. En pratique, le syndic bénévole n’est envisageable que pour les petites copropriétés.

Honoraires

Ils ne sont plus réglementés et sont donc débattus librement lors de l’assemblée générale des copropriétaires. La tendance serait à la hausse ces dernières années.

Durée

L’assemblée générale met en place le syndic pour un mandat de trois années et ce mandat est renouvelable.

Le saviez-vous ?

Si votre syndic ne vous donne pas entière satisfaction vous pouvez en changer soit à l’échéance du mandat en ne renouvelant pas votre collaboration soit durant le mandat en révoquant le syndic suite à un vote ayant obtenue la majorité des voix des copropriétaires mais à condition de prouver une faute du syndic : mauvaise tenue des comptes, administration en contradiction avec les décisions de l'assemblée générale, détournement de fonds, abus de biens sociaux ...