SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

C’est en 1964 qu’a été créé en France la première Société Civile de Placement Immobilier pour permettre aux plus démunis d’accéder au placement immobilier en regroupant les faibles moyens de chacun pour effectuer une acquisition en groupe. Les banques ont ensuite proposé leurs propres SCPI (1971-1984) mais le krach immobilier (1992-1997) a mis un coup d’arrêt au boom de ces sociétés civiles. Depuis 1999, le marché s’est assaini et on note même une certaine reprise.

Définition

Le terme de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant pour objet des biens immobiliers, leur gestion et le versement de rendements annuels. La SCPI vend à des investisseurs ses biens immobiliers sous forme de parts, chaque souscripteur investit donc à faible coût dans l’immobilier, à faible risque (risques minimisés de par le nombre important d’investisseurs) et souvent à rendement intéressant (dividendes reversés annuellement).

Création supervisée

La Société Civile de Placement Immobilier doit recevoir l’approbation de l’Autorité des Marchés Financiers pour voir le jour et avoir le feu vert pour faire appel à des épargnants extérieurs. Elle doit aussi publier une notice au Bulletin d’Annonces Légales Obligatoires (BALO) et établir un bulletin de souscription. C’est une société de gestion qui se charge, contre rémunération, de la création, de l’exploitation et du développement d’une SCPI.

Capital fixe ou capital variable ?

Les créateurs d’une SCPI ont le choix entre définir un capital fixe dont le plafond est fixé dans les statuts (achat et revente de parts ne font pas changer le capital) et opter pour un capital variable (totale liberté entre la limite basse et la limite haute précisées par les statuts).

Quel type de SCPI ?

Il existe trois types distincts de SCPI en France : SCPI de rendement (souvent à capital variable, diversification des biens acquis, revenus réguliers et intéressants pour les associés), SCPI de valorisation ou de plus-values (valorisation du capital à la liquidation au bout de 15 ans, investissements dans des appartements des beaux-quartiers), SCPI fiscale (produits de défiscalisation suivant les programmes Malraux, Méhaignerie, Périssol, Besson et Robien).

Associés

Un associé est un détenteur de parts de la SCPI, son investissement représente donc un pourcentage de l’ensemble des biens détenus par tous les associés. Chaque associé doit être en possession des statuts, de la note d’information, du rapport annuel de chaque exercice, du bulletin trimestriel et surtout il doit voter pour chaque résolution présentée à toute assemblée générale annuelle ou extraordinaire.

Capital et Apport

La SCPI fait appel à l’épargne publique pour constituer ou développer son capital en mettant en vente des parts.

Conseil de surveillance et Commissariat aux comptes

Un conseil de surveillance est désigné par l’assemblée générale (minimum requis de 7 associés élus) pour contrôler la société en charge de la gestion de la SCPI. Ce conseil rend compte aux associés de ses contrôles dans un rapport annuel. La durée du mandat est fixé dans les statuts. En outre, des commissaires aux comptes, désignés pour 6 ans par l’assemblée générale, vérifient les documents comptables de la SCPI et attestent de leur exactitude.

Valeur du parc immobilier

Chaque année un expert immobilier, désigné pour 4 ans par l’assemblée générale et agréé par la COB, évalue l’ensemble des biens immobiliers de la SCPI.

Transparence fiscale

La SCPI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés et chaque associé déclare les revenus perçus à titre personnel en fonction de sa situation : Impôt sur le Revenu pour une personne physique et Impôt sur les Sociétés pour une personne morale.

plus-value

La plus-value est imposée au taux de 27% après un abattement de 1000 € et un abattement de 10% par an au bout de la 5ème année. Ainsi la plus-value est exonérée d’impôt au bout de la 15ème année.

Le saviez-vous ?

La valeur d’une part de SCPI n’est pas garantie puisqu’il est négociable, le choix est donc crucial. Les SCPI sont actuellement un produit d’épargne offrant de belles performances.

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Auteur : Franck VESCO - Le 12 décembre 2007

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