La Société Civile Immobilière (SCI)

La Société Civile Immobilière connaît ses dernières années un véritablement engouement en France car on y voit un cadre permettant une gestion souple de biens immobiliers acquis à plusieurs. Mais ce montage est-il vraiment avantageux dans toutes les circonstances ?

Définition

Le terme de Société Civile Immobilière (SCI) désigne l'ensemble des sociétés civiles ayant pour objet l’immobilier. La SCI gère et administre les biens immobiliers qu’elle possède : location (exception faite de la location meublée interdite de par son statut civil) vente, achat. La SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.

Une création simple

Les statuts de la Société Civile Immobilière doivent être rédigés soit par acte authentique chez un notaire ou soit par acte sous seing privé. Une fois signés par tous les associés, les statuts doivent être enregistrés au centre des impôts. Ensuite la constitution de la société doit être publiée dans un journal d’annonces légales. Enfin la SCI doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés, elle acquiert alors une responsabilité morale.

Des statuts réglementés

Les associés doivent signer les statuts mentionnant la part et les apports de chaque associé, la forme de la société, son objet, le capital social, la durée sociale (maximum 99 ans), le siège social, les modalités de fonctionnement et le système de répartition du résultat.

Associés

La SCI peut être constituée entre deux ou plusieurs associés, personne physique ou personne morale.

Capital et Apport

Il n'y a pas de capital minimum exigé. Il pourra s'agir d'apports en nature (immeubles) ou en numéraires (espèces). Chaque associé reste indéfiniment responsable des dettes sociales contractées par la SCI en proportion de sa part dans le capital de constitution.

Discipline de Gestion

La SCI est contraignante dans son mode de fonctionnement car elle implique une rigueur et une discipline parfois pesante en termes de gestion comptable, juridique et fiscale. La gestion est remise selon les statuts entre les mains d’un ou plusieurs gérants, bénévoles ou salariés. Chaque année doit avoir lieu une Assemblée Générale durant laquelle sont prises les décisions importantes. Enfin une publication annuelle des comptes est fortement conseillée.

Principes Fiscaux

La SCI propose deux solutions pour la soumission à l’impôt, soit elle opte pour un statut translucide, on parle alors de SCI fiscalement transparente et dans ce cas, chaque associé est personnellement redevable de l’impôt en fonction de sa tranche d’imposition et de sa participation au capital ; soit elle opte pour un statut dit fiscalement opaque et dans ce cas la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés (option recommandée en vue d’une capitalisation des revenus). Les associés d’une SCI restent redevables de l’Impôt sur la Fortune (ISF) puisque les parts de SCI entrent entièrement dans le patrimoine du contribuable avec pour valeur, la valeur des immeubles détenus au 1er janvier de l'année d'imposition à laquelle il convient d’ajouter les autres éléments de l'actif social de la SCI et de déduire les dettes de la société.

Cession de parts

La procédure est longue et lourde en démarches administratives. Les parts sociales peuvent être cédées soit à un autre associé, soit à un tiers mais uniquement avec l’accord majoritaire des autres associés.

plus-value

Lorsque les associés sont des personnes physiques, la plus-value engendrée par une vente relève des règles normales des plus-values immobilières des particuliers. Par contre, lorsque la SCI est soumise à la fiscalité des sociétés, on applique la règle des plus-values professionnelles.

Transmission à titre gratuit

Le régime de droit commun prévaut dans les cas de succession, donation, donation-partage, avec ou sans réserve d'usufruit.

Avantages

La SCI permet un maintien du patrimoine dans une famille et offre une gestion plus souple du patrimoine que le cadre rigide de l’indivision avec, notamment, la possibilité de donation de parts sociales avec le précieux avantage fiscal de déduire l’endettement éventuel de la SCI. C’est la solution idéale pour détenir des biens à plusieurs tout en protégeant chaque associé contre des créanciers personnels.

Inconvénients

Les associés restent redevables à vie des dettes de la SCI sur leurs biens propres à hauteur de leur engagement dans le capital de départ. Les associés d’une SCI se doivent d’avoir une discipline juridique, comptable et fiscale avec notamment l’obligation de tenue d’assemblée générale annuelle et la publication annuelle des comptes sinon la SCI risque d’être reclassée fictive par le service des impôts avec toutes les pénalités que cela entraîne. Un droit d’enregistrement sera perçu lors d’une cession des parts d'une SCI familiale.

Le saviez-vous ?

La SCI se révèle bien utile dans le cadre d’une famille recomposée puisque ce montage permet au conjoint survivant de conserver l'usage d'un bien immobilier sa vie durant puisqu’il en a le plein usufruit.  

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Auteur : Franck VESCO - Le 14 novembre 2007

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