Les intérêts intercalaires, des intérêts à fonds perdus !

Lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan ou assorti de travaux, le prêt immobilier est débloqué selon les besoins au gré de l'avancement du chantier. C'est pendant cette période où les fonds ne sont pas entièrement débloqués que les intérêts intercalaires courent à fonds perdus.

Les intérêts intercalaires sont réclamés à l'emprunteur lorsque tous les fonds d'un prêt immobilier ne sont pas entièrement débloqués.

Ces intérêts s'ajoutent au montant du prêt initial. Ils correspondent à des intérêts supplémentaires réclamés sur les fonds débloqués uniquement en attendant le démarrage effectif des remboursements de l'ensemble du prêt.

Des intérêts supplémentaires

Lors de la construction d'un logement neuf dans le cadre d'une vente sur plan ou lorsque l'achat est un bien immobilier ancien nécessitant des travaux de rénovation, le prêt immobilier consenti par la banque est débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux sur présentation de factures des artisans.

La première partie du prêt est généralement débloquée lors de la signature de la vente chez le notaire. Les autres tronçons de financement sont débloqués au fur et à mesure de l'avancement du chantier.

Un exemple : Vous achetez une maison ancienne de 100 000 €. A cela s'ajoutent 50 000 € de travaux. Le montant du prêt consenti est donc de 150 000 €. Le premier déblocage sera effectif le jour de la signature chez le notaire (100 000 €). Les travaux nécessitant un permis de construire, ils ne commenceront pas avant 3 mois au minimum. Les 50 000 € de prêt encore à débloquer devront donc attendre la fin des travaux. Dans ce cas, les remboursements du prêt débuteront quand toute la somme sera débloquée (à l'issue des travaux donc). Entre temps, les 100 000 € débloqués génèrent des intérêts intercalaires puisque l'argent est mis à disposition. Ces intérêts s'ajoutent aux intérêts du prêt initial puisque les remboursements du capital n'ont pas commencé. Ils sont donc payés en pure perte !

Quel coût ?

Le montant des intérêts intercalaires dépend du montant des fonds déjà débloqués et de la durée des travaux. Ils sont calculés au taux du prêt et ils se rajoutent au coût initial du crédit. Dans notre exemple, avec un taux de prêt de 6% les 100 000 € débloqués vont générés des intérêts intercalaires de 500 € par mois. Si les travaux durent 6 mois, le surcoût sera de 3 000 € ! Et à chaque nouvelle facture transmise par un artisan, le montant des frais intercalaires va augmenter en proportion des fonds débloqués !

Pour éviter ces frais à fonds perdus, il existe deux solutions. La première consiste à découper le financement immobilier en plusieurs prêts distincts que l'emprunteur pourra commencer à rembourser (et donc à amortir) au fur et à mesure des déblocages. La deuxième solution est de demander à la banque un prêt avec un amortissement à chaque déblocage. Dans les deux cas, l'emprunteur va devoir fournir un plus gros effort financier puisqu'il devra commencer à rembourser son prêt alors qu'il paie logiquement encore un loyer puisque la maison en cours de construction ou de rénovation n'est pas habitable.

Le saviez-vous ?

Les banques indiquent parfois qu'elles offrent les intérêts intercalaires à leurs clients. Ceci est absolument faux. Les intérêts sont généralement dilués dans le reste des frais mais au final, le client paiera de toutes façons !