Le permis de construire

Cette autorisation administrative atteste de la conformité d'un projet aux différentes règles d'urbanisme locales: plan d'occupation des sols (POS), plan local d'urbanisme (PLU), plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement ainsi qu’aux règles d'urbanisme nationales et enfin aux règles de sécurité, de salubrité, d'alignement, de protection des monuments historiques et autres sites naturels.

Une obligation ?

Ce document est exigé sur l'ensemble du territoire français mais sa demande n’est pas toujours obligatoire. En effet, Il est indispensable pour les travaux de construction à usage d'habitation ou non, avec ou sans fondations, mais aussi pour les travaux entraînant un changement de destination, modifiant l'aspect extérieur, le volume ou le nombre de niveaux des constructions existantes et en dernier lieu les travaux modifiant la structure porteuse du bâtiment.

Cependant il convient de relever certaines exemptions d’obtention de permis de construire, c’est le cas pour les réalisations d’une surface au sol inférieure à 2 m2 et d'une hauteur inférieure à 1,5 m, pour les murs d'une hauteur inférieure à 2 m et différenciables d’une clôture, pour les terrasses ne dépassant pas 0,60 m de haut, pour les installations non définitives de type chantier, enfin et surtout pour les statues, les monuments ou les œuvres d'art inférieurs à 12 m de haut et 40 m3.

La procédure

Avant l’ouverture des travaux, il faut déposer une demande de permis de construire – soit en mains propres soit par lettre recommandée avec AR - à la mairie de la commune dont dépendent les travaux. La mairie ou la direction départementale de l'équipement procèdent alors à une vérification du bon respect du projet des dispositions législatives et réglementaires relatives à la construction et à l’urbanisme.

Le dossier est à constituer sur un imprimé type disponible en mairie et auquel il convient d’adjoindre un plan de situation du terrain, un plan-masse de la construction (extrait fourni par le cadastre), un plan de façades, un volet paysager pour une meilleure intégration des constructions nouvelles au paysage et à l’environnement, au moins deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et de voir la place qu’il occupe. Le service de la mairie a un délai de 15 jours maximum pour demander les pièces complémentaires nécessaires.

Le délai d'instruction est de 2 mois dans un cas normal ou de 5 mois si une consultation de services extérieurs est nécessaire (architecte des bâtiments de France ou urbanisme commercial). Au-delà de ce délai légal, toute absence de réponse vaut obtention d’autorisation et les travaux peuvent commencer une fois la déclaration d’ouverture du chantier faite en mairie. Si dans les 2 ans qui suivent l’obtention du permis de construire, les travaux ne sont pas commencés alors le permis devient caduc. Cependant une prorogation peut être demandée.

La contestation du permis de construire

A partir du moment où le permis est affiché en mairie et sur le terrain, tout un chacun peut le contester dans un délai de 2 mois. L’administration peut à tout moment contrôler les travaux pendant leur réalisation mais aussi dans les deux années qui suivent leur achèvement. Le non respect des règles d'octroi est sanctionné sur le plan pénal (le défaut d’obtention de permis est un délit prescriptible trois ans), sur le plan administratif (interruption possible des travaux en cas de non respect de la réglementation d’urbanisme) et enfin sur le plan civil (tout préjudice subi du fait de l’implantation d'une construction conforme au permis de construire mais dont l'annulation a été prononcée par le juge administratif donne droit à réparation dans les 5 ans suivant l'achèvement des travaux ou les 10 ans en cas de permis de construire illégal).

La demande préalable de travaux

Certains travaux ne nécessitent pas la demande d’un permis de construire mais toutefois ils sont soumis à un dépôt préalable de déclaration qui est une réelle autorisation délivrée par la commune. C’est le cas du ravalement des façades d'un immeuble et de ses accessoires apparents, de l'implantation d'une construction légère de loisirs ou d'une piscine non couverte, d'une construction d’une surface de moins de 20m2 (véranda, garage ou hangar).

Cette demande de déclaration préalable doit être faite en mairie ou par lettre recommandée avec AR par le propriétaire ou par un représentant de son choix. Elle doit comporter un plan de situation du terrain, un plan-masse de la construction envisagée avec indication de ses cotes et enfin une photo ou un croquis de l’ouvrage.

La demande est ensuite affichée par le maire, dans un délai de 8 jours, avec mention de la date autorisée de début des travaux. Le dossier a un mois – deux mois dans cas exceptionnel - pour être étudié. Au-delà, l’autorisation est tacitement accordée. En cas d’opposition, l’administration a la charge de donner les motifs du refus, ensuite l’intéressé à 2 mois pour faire appel de cette décision.

Le saviez-vous ?

A la réception des travaux le détenteur du permis de construire a 30 jours pour adresser à la mairie une déclaration d’achèvement des travaux par lettre recommandée avec AR. L’administration a alors 3 mois pour vérifier la bonne adéquation de la construction avec le permis de construire et ensuite délivrer ou non le certificat de conformité.