La rénovation, un projet qui se construit étape par étape

Face à l’explosion des prix de l’immobilier neuf, de plus en plus de particuliers se tournent vers des solutions alternatives, telles que la rénovation du bâti ancien. Qu’elle soit réalisée par des professionnels ou par des particuliers, la rénovation passe avant tout par une étude préliminaire sérieuse.

Les travaux de rénovation à réaliser dans une maison ou un appartement suivent un déroulement précis, qui va de la formulation du projet à sa réalisation.

Il s’agit de définir des objectifs précis et d’opérer des choix entre différentes méthodes, matériaux, entreprises… Il faut d’autre part obtenir toutes les autorisations préalables avant le début des travaux. Enfin, quand l’étude préliminaire est définitivement bouclée, le chantier à proprement dit peut commencer. Les travaux pourront être effectués par un (ou plusieurs) artisan(s), ou bien être réalisés par le particulier lui-même.

L’étude préliminaire : faire le bilan de l’existant et des possibilités

La première étape de tout projet de rénovation, qu’il s’intègre à l’achat d’un logement ancien ou qu’il vienne embellir, agrandir ou modifier le cadre de vie habituel, c’est de faire le diagnostic de l’existant. Il faut pour cela réaliser un plan exact du bâtiment, étage par étage, qui indiquera notamment toutes les dimensions des pièces, les sens d’ouverture des portes et fenêtres ainsi que l’orientation des pièces. Mais ce plan doit surtout être complété par un examen technique de la construction, qu’il vaut mieux confier à un professionnel ; en effet, cet examen permettra de déceler les éventuels travaux nécessaires sur les éléments de sécurité (électricité, gaz, structures porteuses). Il va aussi chercher la présence d’humidité, qu’elle provienne de remontée depuis le sol ou de fuites au niveau de la toiture. L’examen technique sert d’autre part à vérifier l’état de tous les éléments importants du bâti : toiture, charpente, huisseries, chauffage, électricité, plomberie…

La deuxième étape consiste à imaginer les travaux souhaités, en fonction des besoins des occupants, et d’en vérifier la faisabilité. Toutes les solutions techniques doivent être bien étudiées, et toutes les conséquences des travaux doivent être envisagées. Dans certains cas, l’avis d’un professionnel peut s’avérer plus que judicieux ; en effet, si la faisabilité de travaux de peinture et de papiers peints est à la portée de monsieur tout le monde, il faut posséder de sérieuses notions d’architecture pour savoir si le percement d’un mur porteur risque de poser des problèmes de portance.

C’est seulement ensuite que le projet doit être budgétisé. Pour cela, les artisans vont fournir des devis ; si le projet n’est pas bien formulé ou pas vraiment abouti, les premiers prix annoncés pourront être très éloignés du budget final. Il ne sert donc à rien de harceler les professionnels pour obtenir des estimations avant d’avoir bien réfléchi à sa rénovation. Quant à ceux qui réalisent les travaux eux-mêmes, il leur suffit de rechercher les prix des matériaux et outils auprès des fournisseurs. C’est à ce moment que le choix entre les différents professionnels et les matériaux va s’opérer, en tenant non seulement compte des prix annoncés, mais aussi de la qualité des prestations proposées (attention aux normes pour les matériaux). Enfin, il est bon de savoir que la loi a prévu dans certains cas spécifiques des aides sous forme de subventions, de crédits d’impôts, de prêts à taux d’intérêt réduit ou encore de taux de T.V.A. à 5,5 % (au lieu des 19,6 % habituels). Les artisans connaissent bien ces aides, mais on peut aussi se renseigner directement auprès de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (A.N.A.H.).

Enfin, maintenant que le projet est défini et que ses faisabilités techniques et financières ont été vérifiées, il faut se mettre en conformité avec la loi, avant même le premier coup de truelle. En effet, si tous les travaux ne sont pas soumis à des formalités administratives (notamment le remplacement de papiers peints, de sanitaires…), la plupart des rénovations importantes vont nécessiter une autorisation préalable. C’est le cas principalement des travaux qui modifient l’aspect extérieur du bâtiment, qui changent sa fonction ou qui créent une nouvelle surface de plus de 20 m2. D’autre part, l’usage veut que la modification apportée ne soit pas gênante pour le voisinage direct. A ces règles générales d’urbanisme se rajoutent parfois des contraintes fixées au niveau des communes (comme les couleurs de revêtement de façade, par exemple) ou par les règlements de lotissement et de copropriété. Il faut donc toujours se renseigner et accomplir toutes les formalités administratives avant l’engagement des travaux, sous peine d’être contraint à remettre le bâtiment dans son état d’origine en cas de condamnation ; et attention, les délais d’obtention des autorisations peuvent être très longs (se renseigner auprès de sa mairie et de son Syndic de copropriété).

Le déroulement du chantier et les contraintes réglementaires

Une fois le projet abouti, financé et autorisé, il ne reste donc plus qu’à démarrer les travaux. Pour cela, le maître d’ouvrage (celui qui ordonne les travaux) peut recourir à un (ou plusieurs) artisan(s) ou réaliser lui-même les travaux. Dans ce dernier cas, le bricoleur du dimanche doit savoir qu’il aura à assumer entièrement les garanties légales liées aux travaux engagées. La principale garantie qui peut poser problème, c’est la Garantie décennale, qui rend le maître d’œuvre (celui qui organise les travaux et en contrôle le résultat) responsable des dommages éventuels apparaissant sur l’ouvrage pendant une période de dix ans après la réalisation des travaux. Si le bien immobilier est revendu entre-temps et que des dommages apparaissent, le nouveau propriétaire pourra faire condamner le particulier en tant que maître d’œuvre.

Dans tous les autres cas, quand un professionnel est requis pour la réalisation des travaux, le chantier suit un déroulement précis, ponctué par des étapes clés. Si la rénovation fait l’objet d’un permis de construire, il faut en premier lieu informer la mairie du début des travaux par une déclaration d’ouverture de chantier. En ce qui concerne le déroulement des opérations proprement dites, c’est l’entreprise intervenante qui se charge d’établir le planning des travaux afin de respecter les délais convenus. Elle s’engage aussi à respecter les choix définis préalablement avec le maître d’ouvrage et est seule responsable de la sécurité sur le chantier.

Enfin, une fois le chantier terminé, c’est le moment de compléter le procès-verbal de Réception de travaux, qui sera signé par les responsables d’entreprise et par le maître d’ouvrage. C’est une étape cruciale, car c’est à partir de cette signature que commencent à courir les garanties liées aux travaux : garantie de parfait achèvement (valable un an), de bon fonctionnement (valable deux ans) et enfin garantie décennale (sur dix ans). Ce procès-verbal sert aussi à relever toutes les réserves (tout ce qui n’est pas conforme à l’accord initial), qui pourront donner lieu à des travaux de finition ou de réparation par les entreprises concernées.

Dernière étape, si les travaux étaient soumis à l’obtention d’un permis de construire, il faudra en signaler la fin auprès des services municipaux par le biais d’une déclaration d’achèvement de chantier. Dans certains cas, un contrôle de conformité des travaux réalisés peut être requis. Quant aux ouvrages qui auront apporté une modification de la surface habitable, ils devront être communiqués auprès de l’administration fiscale (pour le calcul de l’impôt foncier).

Le saviez-vous ?

Pour tout savoir sur la rénovation, l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat met à disposition des particuliers une série de 54 fiches techniques concernant tous les aspects de la réhabilitation de l’habitat ancien. Ces documents, ainsi que de nombreuses autres ressources documentaires sont téléchargeables gratuitement sur le site www.anah.fr.