Viager : Mode d’emploi

Le viager est une méthode de vente d’un bien immobilier qui permet aux plus jeunes d’accéder à la propriété dans un marché hors de prix et aux vendeurs, souvent d’un âge avancé, de s’assurer un revenu régulier sous forme de rente. Le viager est un véritable contrat de confiance entre deux générations.

Définition

Le viager est une forme de vente d’un bien immobilier permettant au crédirentier, souvent âgé, de percevoir une rente garantie à vie tout en conservant l’usufruit du bien qu’il vend. Le débirentier, quand à lui, acquiert la Nue-propriété de ce bien en payant un bouquet (capital fixé entre 5 et 10% de la valeur du bien) et une rente (indexée à un indice de référence) jusqu’au décès du vendeur. Ce contrat est rédigé devant un notaire et l’acquéreur devient propriétaire du bien le jour même de la signature.

Intéressant pour qui ?

Chaque partie trouve son intérêt dans une vente en viager, ainsi le vendeur (crédirentier) perçoit un revenu indexé sur l’inflation jusqu’à son décès tout en continuant à jouir de son bien immobilier et l’acheteur (débirentier) échelonne le coût de son acquisition dans le temps (durée plus ou moins longue suivant l’espérance de vie du vendeur).

Calcul de la rente

Il n’existe pas de méthode de calcul définie légalement et chaque vente est un cas unique. Comme dans toute vente immobilière, le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur une valeur du bien immobilier selon le marché actuel. Ensuite vont entrer en compte des critères négociables entre les deux parties : occupation ou non du bien immobilier par le vendeur, si oui durée de l’occupation, volonté de transmettre un capital à des héritiers (dans ce cas déduction faite de la valeur de la rente), paiement ou non d’un bouquet (capital versé à la signature), espérance de vie du vendeur.

Différentes possibilités de rente

La rente viagère est modulable suivant les besoins du rentier. La plupart du temps, la rente est réversible sur la tête du conjoint mais il existe de nombreuses options qui influent sur le montant de la rente de départ. Le crédirentier peut opter pour une rente progressive (montant varie à la hausse suivant l’âge du rentier), dépressive (inverse de progressive), par paliers (rente varie à la hausse ou à la baisse à des échéances prédéterminées), dépendance (une perte d’autonomie entraîne une hausse), certaine (versée durant une période déterminée au rentier et en cas de décès à un bénéficiaire désigné).

Du côté des Impôts

En fonction de l’âge du rentier, une partie plus ou moins importante de la rente est imposable (70%<50 ans, 50%<59 ans, 40%<69 ans, 30% 70 ans et plus). La partie imposée subit ensuite les prélèvements sociaux.

Le saviez-vous ?

La vente en viager est sous surveillance étroite de l’administration fiscale, ainsi une vente en viager sera requalifiée en donation déguisée lorsque l’acheteur est un héritier potentiel du vendeur (liens du sang ou testament). Si le vendeur décède de maladie dans les trois semaines suivant la vente, le viager peut être tout simplement annulé si preuve est faite que l’acquéreur était au courant du mauvais état de santé du vendeur. De même si la valeur du bien est sous-évaluée, le viager peut être déclaré caduque.