VEFA : vente en l'état futur d'achèvement

La VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement), ou "achat sur plan", est un des contrats les plus utilisés en matière d'achat neuf.

La VEFA, est une suite de lois et de démarches, dans lesquelles il ne faut pas se tromper. Dans le cas du VEFA, le logement vendu peut être un appartement (c’est le cas le plus courant) ou une maison individuelle (cas des lotissements ou des copropriétés horizontales).

Un peu d’explications

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) est le contrat par lequel le vendeur transfère à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Donc, les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur et l'acquéreur est tenu d'en payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux.  Par contre, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il choisit librement l’architecte et les entreprises qui vont intervenir. Il signe les conventions avec eux. Mais l’acquéreur, ne peut prendre aucune décision ou initiative face aux travaux.

La VEFA est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée ainsi que par les articles L. 261-1 et suivants et R. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation.

Première étape : le contrat préliminaire

Le contrat préliminaire VEFA, c'est le contrat par lequel un acheteur réserve l'achat éventuel d'un logement à un vendeur (le constructeur/promoteur) en lui fournissant un dépôt de garantie.

Ce contrat, doit comporter des mentions obligatoires du contrat de réservation (qui doit en plus clairement mentionner les clauses suspensives de la vente ) : la surface habitable approximative (recalculée d'une façon précise une fois la construction réalisée), le nombre de pièces principales, l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements, la situation dans l'immeuble ou dans le lotissement, la qualité de la construction, le prix prévisionnel de vente (et, le cas échéant, ses modalités de révision), la date à laquelle le contrat de vente définitif pourra être conclu, s'il y a lieu, les prêts que le promoteur déclare faire obtenir à l'acquéreur (montant, conditions, etc.) et enfin les conditions légales relatives au dépôt de garantie.

Un dépôt de garantie sera a versé, lors du contrat préliminaire : si le délai de la vente est inférieur à un an, le montant du dépôt de garantie doit être inférieur ou égal à 5 % du prix prévisionnel prévu, si le délai de la vente n’excède pas deux ans, il doit être inférieur à 2% du prix prévisionnel prévu. Au-delà de deux ans, aucun dépôt n'est exigé.

Il est possible, pour un acquéreur non professionnel, de se rétracter durant un délai de sept jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception contenant le contrat de réservation, ou de sa remise en main propre contre récépissé.

Lorsque le contrat de vente n’a pas fait l’objet d’un contrat préliminaire et qu’il est établi directement par le notaire, l’acquéreur dispose également d’un délai de réflexion de sept jours selon les mêmes modalités que le droit de rétractation.

Deuxième étape : le contrat définitif

Ce deuxième contrat est conclu une fois que le programme de construction est déterminé, au moment où la construction peut commencer. Le texte du projet d'acte de vente doit être reçu par l’acquéreur au minimum un mois avant la date de signature. A partir de là, le vendeur ne peut plus modifier le contenu du contrat sans son accord.

Les mentions obligatoires du contrat VEFA (il doit être conclu par acte authentique chez un notaire) sont nombreuses. Le contrat VEFA doit contenir la description du bien vendu, ses caractéristiques techniques, le prix et les modalités de paiement, le délai de livraison (il vaut encore mieux demander une date exacte), la garantie d’achèvement de l’immeuble (ouverture de crédit ou cautionnement) ou du remboursement des versements (engagement de remboursement des frais déboursés),  les indications relatives au seul lot qui fait l’objet de la vente, la mention, si le vendeur a recours à un prêt spécial du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, et la mention que le règlement de copropriété (si c’est en immeuble) a été communiqué à l’acquéreur préalablement à la vente.

Dépôt de garantie et paiement

Avec la VEFA, et dans ce type de vente, le paiement est échelonné en fonction de l'avancement des travaux et ne peut dépasser un pourcentage du prix total de vente. Il faudra verser 35 % du prix lorsque les fondations sont achevées, 70 % à la mise hors d'eau (pose de la toiture et réalisation de l'étanchéité des terrasses) et enfin 95 % lorsque les travaux sont achevés, le solde de 5% étant payable à la livraison, sauf en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Des pénalités en cas de retard de paiement de l'acheteur sont souvent prévues dans le contrat. Elles ne peuvent pas dépasser 1 % par mois de retard de la somme à verser.

Par contre, il est possible pour l’acheteur de se faire restituer son dépôt de garantie si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel fixé au préalable avec le vendeur, si le montant de l’immeuble prévu ou de la partie d’immeuble est inférieur à 10 % au moins des prévisions mentionnées initialement, si l’un des équipements prévus initialement ne doit pas être réalisé. Sauf contestation du vendeur, le délai de restitution du dépôt de garantie est de trois mois à compter de la demande faite au vendeur par lettre recommandée. Il est intégral, sans retenue ni pénalité.

Problèmes

Bien entendu, tant que les travaux ne sont pas terminés, rien n’est certain. Par contre, il est important, une fois que le bien vous est montré de faire attention à tous les petits détails. Il y a plusieurs cas de figures. Tout d’abord, le défaut de conformité (si par exemple au lieu d’avoir une baignoire vous vous retrouver avec une douche). Dans ce cas, la loi donne le droit de déposer le solde du prix chez un tiers jusqu'à ce que le vendeur ait résolu le problème.

Ensuite il y a le vice de construction : lorsque une fenêtre a été mal posée, par exemple. Ces défauts constatés par l'acheteur sont couverts par une garantie des vices apparents.

Attention, l'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour découvrir d'éventuels dommages à partir du moment de la livraison, qu’il doit signaler au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception.

La garantie de parfait achèvement couvre la remise en état de tous les défauts qui pourraient apparaître durant la première année (vices de conformité, disfonctionnements). Parfois, il est préférable de faire appel à un professionnel pour qu’il constate ou non les éventuels problèmes. Et si le vendeur, pose des problèmes, l’acheteur dispose d'un délai d'un an pour engager une action devant le tribunal de grande instance.

Des garanties d'achèvement ou de remboursement sont données à l'acquéreur dans le contrat VEFA. Elles sont prévues par les articles L 261-10 et suivants du Code de la Construction et de l'Habitation. La loi oblige le vendeur à fournir une garantie d'achèvement de l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées (sous la forme d'un cautionnement par un organisme financier) par l'acquéreur en cas d'inachèvement.

Le prêt VEFA

Il s'agit d'un prêt qui se compose de deux périodes. Une première période de différé d'amortissement qui peut durer de 18 mois à 2 ans. Pendant cette période l'emprunteur ne paie que les intérêts et l'assurance du prêt. Une seconde période à partir de laquelle les remboursements commencent à inclure, en plus des intérêts, le remboursement du capital.

Le saviez-vous ?

Fin 2008, le préfet d’Ile de France a annoncé, devant le comité régional de l’habitat, la mise en œuvre d’un programme visant à acquérir 30.000 logements en VEFA, qui entre dans le plan d’action du gouvernement en faveur de l’immobilier.

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Auteur : M Le Coultre - Le 06 avril 2009

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plan appartement

La vente en l'état futur d'achèvement est un des contrats les plus utilisées lors d'un achat neuf.

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