Les frais de notaire, un passage obligé

Lors de l'achat d'un bien immobilier, la rédaction et l'enregistrement officiel de l'acte notarié ainsi que la prise éventuelle de garantie d'hypothèque représentent un pourcentage non négligeable à ajouter au prix d'acquisition. Ce sont les frais de notaire.

Le plus souvent, les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur du bien immobilier (article 1593 du code civil) toutefois dans certains cas, le vendeur peut accepter de prendre à sa charge les frais de notaire. Le prix est dit alors « acte en mains » ou « contrat en mains ». Outre les honoraires du notaire, les frais de notaire englobent de nombreuses taxes dont le montant varie selon le type de bien acheté. Le notaire a l’obligation de demander à son client un versement préalable et suffisant (une « provision ») sur le montant des frais et sur celui de ses émoluments car il lui est interdit d’en faire l’avance.

Les honoraires du notaire

Le notaire perçoit des « émoluments » pour services rendus. Ils englobent les services de conseil du professionnel, la rédaction des actes dans le respect de la loi et la prise en charge de toutes les formalités liées à la vente du bien immobilier. Le montant de ces honoraires est fixé par décret. Ils sont établis selon un tarif officiel, national et obligatoire (décret du 8 mars 1978) proportionnels au prix de vente du bien. Ces émoluments sont calculés par tranche de prix suivant un pourcentage dégressif à chaque tranche. Ainsi, de 0 à 6500 €, le taux appliqué est de 4%. Entre 6500 et 17000 € le taux passe à 1,65%, de 17 000 à 30 000 € le taux descend à 1,10%. Au dessus de 30 000 € le taux descend encore à 0,825%. Chaque strate de taux s'ajoute à la précédente pour former un total HT sur lequel s'ajoute une TVA à 19,6%. Les émoluments correspondants à une vente dont le prix est fixé à moins de 80 000 € ne sont pas négociables. Au dessus, une négociation à la baisse est possible en concertation avec le notaire. Outre les émoluments proportionnels, le notaire perçoit des émoluments fixes correspondants à la prise en charge des formalités obligatoires avant la signature de l'acte (demande d’acte de naissance, purge du droit de préemption…). Ces émoluments fixes sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV), dont la valeur est actuellement de 3,65 € HT. Le barème pour une demande de pièce d'état civil est de 3 UV par exemple, la purge de droit de préemption égale 10 UV, la copie d'acte de vente équivaut selon la nature de l'acte de 0,1 à 0,3 UV par page. Si l’acquisition du bien se fait à l’aide d’un prêt établi par le notaire, il perçoit également des émoluments sur cet acte. A chaque vente, le notaire règle aussi pour le compte de son client les frais générés par l'intervention d'autres professionnels et administrations. Ces avances s'appellent des « déboursés ».

Les droits et taxes

Les droits d’enregistrement et taxe de publicité foncière, ou TVA sont calculées en fonction du type de bien acheté.

• Si le bien est ancien (achevé depuis plus de 5 ans ou deuxième vente dans les 5 ans de l’achèvement) : l’impôt s'élève au total à 5,09% et se décompose en une taxe de publicité foncière (3,60%), la taxe additionnelle au profit de la commune (1,20%), les frais d’assiette et de recouvrement au profit de l’Etat (2,50% de la taxe de publicité foncière) ainsi qu'une taxe nouvelle de 0,20% .
  
• Si le bien est neuf (vente en l’état futur d’achèvement ou bien achevé depuis moins de 5 ans ou logement assimilé à un logement neuf en raison de travaux importants équivalant à une reconstruction) : l’impôt s'élève au total à 0,715% et se décompose en une TVA de 19,6%, la taxe de publicité foncière au taux de 0,60% et aux frais d’assiette et de recouvrement de 2,50% de la taxe de publicité foncière et à une taxe nouvelle de 0,10%.

Le saviez-vous ?

Selon les cas, le notaire peut ajouter à ses émoluments classiques des émoluments de négociation lorsqu'il est à l'origine de la mise en relation du vendeur et de l'acheteur (équivalent au prix de négociation d'une agence immobilière).