L’usufruit

La croyance populaire a tendance à réduire la notion d’usufruit à un bien immobilier or le droit français définit l'usufruit comme étant le droit de jouir d'un bien dont un autre a la propriété à condition d'en assurer sa bonne conservation.

Domaines concernés par l’usufruit 

Le mot usufruit vient du latin usus (usage) et fructus (fruit), il s’agit donc de recevoir « les fruits » d’un bien appartenant à un tiers.

L’usufruit concerne bien entendu le droit d'habitation d'un immeuble mais cela va bien au-delà du domaine immobilier puisque dans le cadre de l’usufruit, on peut bénéficier de la perception des intérêts d'une somme d'argent, de la perception de loyers d’un immeuble ou encore de la récolte d'arbres fruitiers ou d'un terrain agricole. 

Il n’existe de notion d’usufruit que lorsque le droit de propriété est divisé en deux parties avec, d’une part la Nue-propriété qui reste entre les mains du propriétaire et d’autre part l’usufruit, qui lui est au bénéfice de l'usufruitier.

Qui peut bénéficier de l’usufruit ?

Selon la loi, l’usufruit est régi par un contrat entre deux parties concernées soit par la vente d’un droit d’usufruit soit par la donation d’un usufruit.
Ainsi , en France, on parle de l'usufruit des parents sur les biens des enfants mineurs, ou encore des droits successoraux du conjoint survivant en usufruit en présence de descendants (frères, soeurs, neveux) ou d’ascendants mais aussi de l’usufruit d’un crédirentier dans le cadre d’une vente en Viager.

Droits de l'usufruitier

Selon la nature de l’usufruit et proportionnellement à sa durée, l’usufruitier se voit accorder des droits inaliénables que le nu-propriétaire se doit de respecter.

Ainsi l’usufruitier peut bénéficier soit de l'usage et de l'habitation d’un bien immobilier, soit de la jouissance d’un droit de passage ou d’une servitude, soit de la perception des fruits naturels (récoltes) et des fruits civils (intérêts d'une somme d'argent, loyers, arrérages d'une rente viagère, droit de créance, dividendes versés d’actions de sociétés) de l’objet de l'usufruit.

Avec l’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut donner à bail son droit d'usufruit, le vendre ou même le céder à titre gratuit. La Justice peut cependant autoriser l'usufruitier à se passer de l’accord explicite du nu-propriétaire.

Enfin l'autorisation de l’usufruitier est nécessaire pour la vente du bien sujet à usufruit.

Obligations de l'usufruitier

L’usufruitier se doit d’exercer son droit d’usufruit en « bon père de famille » comme le définit la justice, c'est-à-dire qu’il prend possession de la chose après un inventaire des meubles et un état des immeubles en présence du nu-propriétaire et qu’il doit les maintenir en bon état durant la durée totale de l’usufruit. A la fin de l'usufruit, aucune indemnité ne pourra intervenir quelque soit les améliorations apportées au bien par l’usufruitier.

L’usufruitier est assimilable à un locataire et il se doit donc de remplir les obligations du locataire (procéder aux réparations d'entretien, payer la taxe d’habitation), les grosses réparations restent cependant à la charge du nu-propriétaire.

Calcul de l’usufruit

La nouvelle formule d’évaluation, basées sur l’espérance de vie actuelle, est favorable à l'usufruitier sur le plan civil, en revoyant les sommes de l’usufruit à la hausse diminuant proportionnellement la valeur de la nue-propriété, mais sur le plan fiscal, l’augmentation de l'assiette des droits de donation ou de succession, entraîne un surcoût. L’usufruit comporte désormais un caractère viager qui permet aux nus-propriétaires de reprendre gratuitement possession de leurs biens en cas de décès de l’usufruitier.

Le saviez-vous ?

L’usufruit ne prend fin que dans les conditions suivantes : mort de l'usufruitier, expiration du délai de l'usufruit en cas de définition d’un terme, achat de la nue-propriété, non-usage pendant trente ans, perte totale de la chose.