L'achat en nue-propriété

Le droit français dit que pour qu’une personne ait la pleine propriété d’un bien ou d’un capital, il faut que cette personne réunisse à la fois l’usufruit (« usus fructus » : usage du fruit) et la nue-propriété.

Définition

La nue-propriété est la propriété d’un bien sans en avoir l’usage, sans l’usufruit. Le nu-propriétaire ne peut vendre ou céder son droit qu'avec l'accord de l'usufruitier, les droits de nue-propriété sont complémentaires des droits de l'usufruit.

Nue-propriété une forme d’investissement à la mode

Investir en nue-propriété est un choix judicieux pour les personnes qui sont en phase de développement de leur patrimoine, qui sont ou qui vont être imposées à l’Impôt sur la Fortune (I.S.F), qui ont déjà des revenus fonciers excédentaires, qui ne visent pas des revenus immédiats ou bien encore qui souhaitent investir dans l’immobilier sans subir le poids de la gestion de leurs biens.

Quels types de biens immobiliers ?

La quasi-totalité des biens neufs (90%) sont concernés par l’investissement immobilier en nue-propriété.

Fonctionnement

L’investisseur peut acheter n’importe quel bien immobilier en nue-propriété (60% de la valeur du bien) soit par financement bancaire classique (crédit in fine ou amortissable) soit en fonds propres. Parallèlement, l’usufruit est pris en charge dans le cadre d’un bail d’une durée de 15 à 20 ans par une société dont l’objet est la location de biens immobiliers. Au terme de cette période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien immobilier (usufruit+nue-propriété). Par ce montage, non seulement l’investisseur obtient au bout de vingt ans 100% d’un bien qu’il a payé 60% de sa valeur mais en plus il évite la gestion, les coûts d’entretien des parties privatives et communes de ce bien, et même les taxes foncières. 

Un investissement figé ?

Durant l’investissement, la nue-propriété du bien immobilier peut être uniquement vendue mais une fois l’usufruit récupéré, la pleine propriété est effective et le propriétaire peut alors utiliser, louer ou vendre son bien.

Un investissement revalorisé, défiscalisé et sécurisé

L’achat en nue-propriété permet donc d’acheter un bien à 60% de sa valeur, l’usufruit est récupéré gratuitement et surtout le bien a vu sa valeur évoluer à la hausse durant le bail accordé à l’usufruitier. Du point de vue fiscal, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers, la valeur du bien ne rentre pas dans le calcul de l’I.S.F. du nu-propriétaire, le capital emprunté, quant à lui, entre directement dans le passif de l’I.S.F. du nu-propriétaire, la taxe foncière reste entièrement à la charge de l’usufruitier et, cerise sur le gâteau, le bien est totalement exonéré de plus-value au bout de 22 ans. Enfin c’est un investissement dont les termes de financement et de fonctionnement sont définis contractuellement lors de l’acquisition et surtout c’est un investissement qui ne présente absolument aucun souci de gestion (entretien et location à la charge de l’usufruitier).

Le saviez-vous ?

Si le démembrement de la pleine propriété en usufruit et nue-propriété est très fréquent lors de succession avec par exemple un conjoint usufruitier et des enfants nue-propriétaires, l’achat en nue-propriété devient une réelle opportunité d’investissement dans le secteur immobilier.

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Auteur : Franck VESCO - Le 11 décembre 2007

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