Calcul de la surface habitable

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose, depuis le 18 juin 1997, au vendeur de calculer et de garantir la surface habitable, avec une tolérance maximale de 5%, des parties privatives de tout bien immobilier.

Cette surface habitable doit être mentionnée dans tous les documents administratifs (avant-contrats et contrats de vente) concernant un lot en copropriété. Cependant cette loi ne concerne pas les achats sur plan ou les achats de terrain à bâtir.

Qu’appelle-t-on surface habitable ?

La surface habitable est clairement définie par l’article R.111-2 du code de la construction. C’est la surface de plancher construite ayant une hauteur minimale de plafond de 1 m 80. On ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les placards, les fenêtres, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, les parties communes ni les dépendances éventuelles des logements qui n’ont pas pour destination l’habitation.

A quoi sert le calcul de la surface habitable ?

Comme nous venons de le voir, ce calcul est obligatoire, sous peine d’annulation de l’acte, pour la vente d’un logement mais la surface habitable sert aussi au calcul des charges dont chaque copropriétaire est redevable selon les tantièmes qu’il détient, à l’obtention de subvention de l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH), au calcul des loyers privés. Elle est aussi indispensable à tout promoteur voulant réaliser un programme immobilier.

A quoi sert la Loi Carrez ?

C’est une garantie pour l’acquéreur. Le calcul de la surface habitable peut être fait par le propriétaire ou par un expert. L’intervention d’un expert est toutefois fortement recommandée car la Loi Carrez est la garantie de la surface exacte du bien immobilier. En cas d’achat, si une différence négative entre la surface mentionnée sur les documents administratifs et la surface réelle est supérieure à 5% alors, l’acquéreur peut obtenir un dédommagement ou une baisse du prix de vente et ce durant l’année suivant la date d’achat. Attention, toute différence positive reste sans effet.

Le saviez-vous ?

La vente d’un bien immobilier est très réglementée et le calcul de la surface habitable (loi carrez) s’accompagne maintenant d’autres démarches obligatoires tels que la détection d’amiante, de plomb et selon certaines régions de termites. Depuis quelques années, le droit de l'immobilier a connu une réelle évolution renforçant la protection de l'acquéreur dont les droits sont désormais bien définis et protégés.

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Auteur : Franck VESCO - Le 08 octobre 2007
Modifié

Commentaires

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youkka

bonjour je voulais savoir si ma salle de bain était comptabilisé dans la loi carrez si elle n a pas de fenêtre? merci pour vos réponses....

19 février 2012 à 07h09

Répondre

INCARC

La salle de bain, même aveugle, fait partie intégrante des surfaces retenues dans le calcul de la Loi CARREZ.

09 mars 2013 à 21h55

ub

la loi carrez ne s'applique pas sur votre maison.

13 mars 2011 à 23h50

Répondre

ingpat

bonjour,

je dois vendre ma maison est ce que la loi Carrez s'applique ?

14 janvier 2011 à 16h18

Répondre

hoss

je veut calculer un surface quelqu'un pourrait me dire comment ?

15 janvier 2010 à 23h01

Répondre

blaizouille

Monsieur, Madame
Mes enfants vont acheter une maison, il me semble que la surface vendu de 80 m2 ne correspond pas a la réalité, les combles aménager, on été pris en totalité, alors que la hauteur n'est que de 50 cm sur le coté, que faut’ il que leurs conseiller.
Remerciement.

25 octobre 2009 à 17h32

Répondre

ben

Bonjour,
je vois que l'on exclue les sous-sols de la surface habitable.
Qu'en est il si une chambre est aménagée en sous sol avec un fenêtre et est destinée à usage d'habitation.
Idem si une pièce (sans fenêtre) est malgré tout aménagée, avec salle de bain, surface 20m3, hauteur de plafon 3m...
Celapeut il être considéré comme surface habitable?

16 septembre 2009 à 00h16

Répondre

le forestier

Il y a une petite erreur : l'article R111-2 du code de la construction en vigueur actuellement ne parle absolument pas des placards, qui ne sont pas du tout exclus du calcul de la surface habitable.
Cette erreur est courante (je l'ai lu aussi dans un vieux guide fiscal émis par le syndicat des agents du fisc) et elle alimente beaucoup de débats sur internet.
La Loi a t-elle changé à un moment ?

27 mars 2009 à 09h58

Répondre

obi

En relisant l’article R.111-2 du code de la construction, vous constaterez qu'il n'est pas question de placard dans les surfaces à déduire lors du calcul de la surface habitable. Comment justifiez-vous cette affirmation?

07 février 2008 à 14h31

Répondre

INCARC

Dès lors où une marche de support isole le placard de la base du sol, il n'est pas pris en compte. Sont comptés les placards, avec portes coulissantes dont les rails de circulation sont posés à même le sol.

09 mars 2013 à 22h00

calcul de la surface habitable, mesure, loi carrez

Le calcul de la surface habitable est obligatoire lors d'une vente d'un logement mais elle sert également au calcul des charges de copropriété.

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