Calcul de la surface habitable

La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose, depuis le 18 juin 1997, au vendeur de calculer et de garantir la surface habitable, avec une tolérance maximale de 5%, des parties privatives de tout bien immobilier.

Cette surface habitable doit être mentionnée dans tous les documents administratifs (avant-contrats et contrats de vente) concernant un lot en copropriété. Cependant cette loi ne concerne pas les achats sur plan ou les achats de terrain à bâtir.

Qu’appelle-t-on surface habitable ?

La surface habitable est clairement définie par l’article R.111-2 du code de la construction. C’est la surface de plancher construite ayant une hauteur minimale de plafond de 1 m 80. On ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les placards, les fenêtres, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, les parties communes ni les dépendances éventuelles des logements qui n’ont pas pour destination l’habitation.

A quoi sert le calcul de la surface habitable ?

Comme nous venons de le voir, ce calcul est obligatoire, sous peine d’annulation de l’acte, pour la vente d’un logement mais la surface habitable sert aussi au calcul des charges dont chaque copropriétaire est redevable selon les tantièmes qu’il détient, à l’obtention de subvention de l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH), au calcul des loyers privés. Elle est aussi indispensable à tout promoteur voulant réaliser un programme immobilier.

A quoi sert la Loi Carrez ?

C’est une garantie pour l’acquéreur. Le calcul de la surface habitable peut être fait par le propriétaire ou par un expert. L’intervention d’un expert est toutefois fortement recommandée car la Loi Carrez est la garantie de la surface exacte du bien immobilier. En cas d’achat, si une différence négative entre la surface mentionnée sur les documents administratifs et la surface réelle est supérieure à 5% alors, l’acquéreur peut obtenir un dédommagement ou une baisse du prix de vente et ce durant l’année suivant la date d’achat. Attention, toute différence positive reste sans effet.

Le saviez-vous ?

La vente d’un bien immobilier est très réglementée et le calcul de la surface habitable (loi carrez) s’accompagne maintenant d’autres démarches obligatoires tels que la détection d’amiante, de plomb et selon certaines régions de termites. Depuis quelques années, le droit de l'immobilier a connu une réelle évolution renforçant la protection de l'acquéreur dont les droits sont désormais bien définis et protégés.