Calcul de la surface habitable
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez, impose, depuis le 18 juin 1997, au vendeur de calculer et de garantir la surface habitable, avec une tolérance maximale de 5%, des parties privatives de tout bien immobilier.
Cette surface habitable doit être mentionnée dans tous les documents administratifs (avant-contrats et contrats de vente) concernant un lot en copropriété. Cependant cette loi ne concerne pas les achats sur plan ou les achats de terrain à bâtir.
Qu’appelle-t-on surface habitable ?
La surface habitable est clairement définie par l’article R.111-2 du code de la construction. C’est la surface de plancher construite ayant une hauteur minimale de plafond de 1 m 80. On ne prend pas en compte les murs, les cloisons, les placards, les fenêtres, les combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, les parties communes ni les dépendances éventuelles des logements qui n’ont pas pour destination l’habitation.
A quoi sert le calcul de la surface habitable ?
Comme nous venons de le voir, ce calcul est obligatoire, sous peine d’annulation de l’acte, pour la vente d’un logement mais la surface habitable sert aussi au calcul des charges dont chaque copropriétaire est redevable selon les tantièmes qu’il détient, à l’obtention de subvention de l’Agence Nationale pour l’Habitat (ANAH), au calcul des loyers privés. Elle est aussi indispensable à tout promoteur voulant réaliser un programme immobilier.
A quoi sert la Loi Carrez ?
C’est une garantie pour l’acquéreur. Le calcul de la surface habitable peut être fait par le propriétaire ou par un expert. L’intervention d’un expert est toutefois fortement recommandée car la Loi Carrez est la garantie de la surface exacte du bien immobilier. En cas d’achat, si une différence négative entre la surface mentionnée sur les documents administratifs et la surface réelle est supérieure à 5% alors, l’acquéreur peut obtenir un dédommagement ou une baisse du prix de vente et ce durant l’année suivant la date d’achat. Attention, toute différence positive reste sans effet.
Le saviez-vous ?
La vente d’un bien immobilier est très réglementée et le calcul de la surface habitable (loi carrez) s’accompagne maintenant d’autres démarches obligatoires tels que la détection d’amiante, de plomb et selon certaines régions de termites. Depuis quelques années, le droit de l'immobilier a connu une réelle évolution renforçant la protection de l'acquéreur dont les droits sont désormais bien définis et protégés.
Article rédigé par Franck VESCO pour Bloc.com - Publié le 11/10/2007
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hoss - 15/01/2010
je veut calculer un surface quelqu'un pourrait me dire comment ?
blaizouille - 25/10/2009
Monsieur, Madame
Mes enfants vont acheter une maison, il me semble que la surface vendu de 80 m2 ne correspond pas a la réalité, les combles aménager, on été pris en totalité, alors que la hauteur n'est que de 50 cm sur le coté, que faut’ il que leurs conseiller.
Remerciement.
ben - 16/09/2009
Bonjour,
je vois que l'on exclue les sous-sols de la surface habitable.
Qu'en est il si une chambre est aménagée en sous sol avec un fenêtre et est destinée à usage d'habitation.
Idem si une pièce (sans fenêtre) est malgré tout aménagée, avec salle de bain, surface 20m3, hauteur de plafon 3m...
Celapeut il être considéré comme surface habitable?
le forestier - 27/03/2009
Il y a une petite erreur : l'article R111-2 du code de la construction en vigueur actuellement ne parle absolument pas des placards, qui ne sont pas du tout exclus du calcul de la surface habitable.
Cette erreur est courante (je l'ai lu aussi dans un vieux guide fiscal émis par le syndicat des agents du fisc) et elle alimente beaucoup de débats sur internet.
La Loi a t-elle changé à un moment ?
obi - 07/02/2008
En relisant l’article R.111-2 du code de la construction, vous constaterez qu'il n'est pas question de placard dans les surfaces à déduire lors du calcul de la surface habitable. Comment justifiez-vous cette affirmation?
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