Acheter à 2 sans être mariés

L’achat à deux hors mariage ne pose aucun problème, ni dans sa réalisation ni dans sa mise en place, mais cela reste une situation précaire. Les soucis surviennent malheureusement lorsque les deux personnes décident de prendre des chemins différents. Pour un éviter des conflits et des désillusions engendrés par une séparation, il est impératif de choisir le bon cadre juridique qui liera contractuellement les deux acheteurs.

Régime d’office : indivision

En France, deux personnes qui achètent un bien immobilier hors mariage sont d’emblée soumises au régime de l’indivision (sauf choix contraire).
C’est le régime le plus simple mais c’est sans doute aussi le plus contraignant. Chaque concubin acquiert le bien immobilier en proportion de son apport financier par contre toute prise de décision doit se faire à l’unanimité.

En cas de séparation ou de décès, l’indivision devient problématique et conduit souvent à la vente du bien immobilier car le concubin ou ses héritiers peuvent exiger la levée de l’indivision (Code Civil art. 815) contre le paiement d’une indemnité ou la vente pure et simple du bien.
La cession de parts entre propriétaires indivis est soumise aux droits d'enregistrement au taux légal soit environ 6%. Des dispositions légales existent pour prévenir tout risque de litige futur. Ainsi il est possible de signer chez un notaire une convention d'indivision interdisant toute vente ou tout partage pour une période renouvelable de 5 années ou encore de prévoir une clause de rachat au profit du concubin survivant.

PACS : protection supplémentaire

La signature d’un PACS entre les deux concubins peut s’avérer plus protecteur qu’un régime simple d’indivision car le bien immobilier acheté à deux est considéré comme appartenant aux deux concubins à part égale.
En cas de séparation, soit les deux concubins se partagent à part égale le fruit de la vente du bien, soit un des deux concubins profite de sa qualité d’acquéreur prioritaire pour acheter la part de l’autre.

Le PACS présente surtout un double avantage par rapport à l’indivision classique : un abattement des droits de succession (57 000 euros) et un taux d’imposition minoré (40 % sur les 15 000 premiers euros taxables et 50 % au-delà).

En cas de décès, le survivant se retrouve à nouveau dans une situation d’indivis avec les héritiers sauf mention contraire dans un testament.

SCI : création d’une Société Civile Immobilière avant l’achat

Les deux concubins créent une SCI en respectant la législation en vigueur (minimum de 2 associés, constitution des statuts, enregistrement au registre du Commerce, apport de capital, tenue de comptes et d’assemblées générales, choix d’un gérant) et c’est cette société qui achète le bien immobilier. Les concubins sont donc associés et détiennent des parts de la SCI à hauteur de leur apport personnel.

En cas de séparation, chaque concubin peut céder ses parts sans entraîner la revente du bien par contre il faudra trouver un autre associé sous peine de dissolution de la SCI (un minimum de 2 associés étant requis). En cas de cession de parts, les droits de mutation sont moins importants que ceux concernant un bien immobilier.

Les concubins ont aussi la possibilité de faire entrer d’autres associés dans la SCI (enfants par exemple) en vue de la transmission de leur patrimoine. En matière de succession, la SCI, de par ses statuts, permet au concubin survivant de continuer à occuper le bien immobilier avec un bémol tout de même puisque les héritiers des parts de SCI peuvent exiger la dissolution de la société civile immobilière.

La SCI offre aussi la possibilité d’un achat croisé dans le que chaque associé est usufruitier de la moitié des parts et nu-propriétaire de l'autre moitié.

En cas de décès, l'usufruit du défunt devient caduc et le survivant détient alors la moitié des parts en pleine propriété et l'autre moitié en usufruit. La succession ne concerne plus alors que la moitié en Nue-propriété du défunt.

La tontine

La tontine est une clause juridique spécifique à intégrer dans l’acte d'achat lors de l'acquisition d'un bien immobilier à plusieurs. Cette disposition contractuelle est très utile en cas de décès d’un des acquéreurs puisque le dernier survivant est, aux yeux de la loi, considéré comme l’unique propriétaire reconnu du bien immobilier depuis la signature de l’acte authentique d’achat. La clause de tontine fait donc disparaître les droits de succession (dans le cas d’une résidence principale d’une valeur inférieure à 76 225 €, le survivant acquiert la pleine propriété du bien contre le seul paiement des droits de mutation à titre onéreux).

Les concubins peuvent aussi acheter la nue-propriété du bien en indivision et faire porter la tontine seulement sur l’usufruit ce qui permet au survivant de conserver sa part de nue-propriété et de récupérer la totalité de l’usufruit avec les avantages que cela accorde (occupation ou location du logement).

En cas de séparation, la clause de tontine est déclarée nulle et non avenue.

Le saviez-vous ?

Un projet immobilier est un projet important en termes de durée, d’engagement financier, d’engagement personnel, de valeur sentimentale et un couple qui achète à deux sans prévoir l’éventualité d’une séparation s’expose à de lourdes désillusions.