La loi Monuments Historiques

La loi Monuments Historiques est destinée aux propriétaires d’immeubles classés Monuments Historiques (MH) ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH). Ils bénéficient ainsi d’un régime fiscal spécifique très intéressant lorsqu’ils entreprennent de grands travaux de rénovation (restauration, entretien). La loi Monuments Historiques qui est un principe de défiscalisation, contribue à la fois à l’entretien et au rayonnement du Patrimoine Architectural de la France pour un coût raisonnable à l’Etat et la satisfaction de nombreux investisseurs.

Les contribuables concernés par la loi Monument Historique sont les contribuables ou SCI dans les hautes tranches d’imposition, ayant des objectifs de : forte défiscalisation ou/et de  constitution d’un patrimoine de qualité.

La loi Monuments Historiques

La loi sur les Monuments Historiques de décembre 1913 institue la possibilité pour les propriétaires possédant un bien classé Monument Historique (M.H.) et complétée par les biens inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (I.S.M.H.), de pouvoir déduire le montant du déficit généré par ce bien, d’où qu’il vienne et sans plafond, de leur revenu global.

Pour cela, l’investisseur doit se porter acquéreur d’un bien classé ou inscrit. Ensuite, il doit procéder à des travaux de réhabilitation et rénovation du bien faits obligatoirement sous la supervision de l’architecte des Bâtiments de France (A.B.F.).

Le cadre fiscal applicable aux monuments historiques est particulièrement avantageux sachant, qu’en plus, ce patrimoine n’est pas pris en compte dans l’assiette de calcul de l’ISF.  

Le principe fiscal consiste à acquérir un bien nécessitant de lourds travaux, puis à imputer l’ensemble des dépenses de rénovation sur le revenu global de l’investisseur, sans aucun plafonnement, générant ainsi de fortes réductions d’impôt sur une courte période.

Comme c’est souvent le cas dans un immeuble, les copropriétaires d’un bien M.H. peuvent, sous certaines conditions, effectuer des travaux afin de mettre le bien en location. Tous les déficits engendrés par cette opération sont alors intégralement défiscalisables, y compris les intérêts d’emprunt, les travaux, les charges, etc.

Quels biens ?

La loi Monuments Historiques s’applique aux immeubles classés Monuments Historiques ou faisant partie de l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH), aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l'objet d'un agrément préalable spécial accordé par le directeur des services fiscaux du département, et aux immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la Fondation du Patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.

Conditions

Afin de prétendre à la défiscalisation de la loi Monuments Historiques, le contribuable doit répondre à certaines conditions. Tout d’abords, il peut le loué nu, en tant qu’habitation principale de son occupant. Il pourra être loué sans conditions de ressources à toute personne ne faisant pas partie du foyer fiscal de l’investisseur. Ensuite, si l’investisseur décide d’occuper les lieux lui-même, la déduction des charges est limitée à 50% de celles-ci (et non 100%). Le propriétaire d’un bien M.H. qui le loue devra remplir une déclaration spéciale de revenus fonciers chaque année.
Il faut bien entendu savoir que cette défiscalisation s’applique sur tous les travaux engagés au moment de la rénovation ou pendant la période de détention ; ils devront recevoir l’aval de l’A.B.F.

Enfin, comme le bien est inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, l’Architecte des Bâtiments de France qui a pour mission d’assurer la sauvegarde du bien, peut exiger une modification des travaux engagés, voire demander des travaux supplémentaires. De même que le possesseur d’un bien M.H. est tenu de le préserver et de l’entretenir. Le bien classé Monument Historique ou inscrit à l'ISMH ne peut être démoli, transformé, vendu, donné ou légué sans autorisation du ministère de la Culture. La Déclaration de Travaux (dans le cas d'un MH) ou le permis de construire (dans le cas d'un bien ISMH) sont soumis à l'accord de la Direction Régionale des Affaires Culturelles (DRAC), qui en réfère à l'Architecte des Bâtiments de France départemental et l'Architecte en Chef des Monuments Historiques régional.

Depuis 2009, le bénéfice des avantages fiscaux liés aux Monuments Historiques est assorti à l’obligation de conserver le bien 15 ans. Et en ce qui concerne les immeubles mis en copropriété à compter du 1er janvier 2009, la Loi Monument Historique ne pourra s’appliquer qu’à ceux bénéficiant d’un agrément du Ministère de la Culture et du Ministère des Finances.

Les avantages

Il est certain que pour les contribuables concernés par la loi Monuments Historiques, les avantages sont nombreux et plutôt conséquents. L’économie d’impôt est importante et quasi immédiate, il n’y a aucun plafond et la loi sur les Monuments Historiques est la seule qui autorise le propriétaire d’un bien de l’habiter et de défiscaliser en métropole. Sous certaines conditions, il y a exonération des droits de succession et le reliquat des intérêts d’emprunt est également imputable sur les revenus globaux.

A savoir : les charges de la propriété de droit commun ainsi que les travaux sont déductibles sans limitations permettant ainsi la création d’un déficit imputable sur le revenu global de l’investisseur et non plus, comme dans le cas du régime de droit commun, sur les revenus fonciers.

Le saviez-vous ?

En pratique, les travaux sont judicieusement répartis sur deux (voire trois) années civiles afin de réduire d’autant les revenus de l’investisseur, fiscalisés en tranches marginales supérieures.

Article rédigé par M Le Coultre pour Bloc.com - Publié le 26/06/2009