Prêt in fine : un montage fiscalement avantageux

Le prêt in fine se destine principalement aux investisseurs fortunés qui cherchent une solution fiscale avantageuse pour payer moins d'impôts. Le mécanisme du prêt in fine est complexe et pas dénué de risques.

Le prêt in fine consiste à ne rembourser pendant toute la durée d'un prêt que les intérêts et pas le capital. A l'échéance du prêt, tout le capital est remboursé en une seule fois. Quel intérêt ? En fait, l'intérêt d'un prêt in fine est double : cela permet de faire fructifier le capital disponible pendant toute la durée du prêt sur un placement associé proposé en parallèle (généralement un contrat d'assurance-vie) mais aussi de faire gonfler le montant des intérêts ce qui intéresse plus particulièrement les personnes fortement imposées qui perçoivent par ailleurs des revenus fonciers.

Des intérêts gonflés

La grande différence entre un prêt amortissable classique et un prêt in fine réside dans le montant des intérêts dus. En effet, dans le cas d'un prêt amortissable, l'emprunteur rembourse chaque mois une partie du capital emprunté et une partie des intérêts dont le montant est calculé en fonction du capital restant du. Logiquement, puisque l'emprunteur rembourse au fur et à mesure une partie du capital, la base de calcul pour le montant des intérêts diminue à proportion. Dans le cas d'un prêt in fine, seuls les intérêts sont remboursés pendant le prêt. Le montant de l'échéance de ces intérêts reste fixe puisqu'il est calculé sur la base du capital restant du qui ne bouge pas. Au terme du prêt, les intérêts sont donc beaucoup plus importants que dans le cas d'un prêt amortissable.

Un montage complexe mais rentable

Le prêt in fine est surtout utilisé pour le financement d'un investissement locatif. En effet, le fisc permet à tout investisseur de déduire de ses revenus locatifs les intérêts de son emprunt immobilier par le truchement des « déficits fonciers » qui se créent lorsque les intérêts à rembourser sont plus importants que le montant des sommes encaissées par les loyers. Ce mécanisme est assez complexe mais il est très rentable à terme. Ainsi, plus le montant des intérêts est important et plus le « déficit foncier » à déduire est élevé. Par ricochet, la déduction des intérêts directement imputable sur le revenu global du contribuable investisseur grimpe à proportion ce qui permet de bénéficier d'une défiscalisation directe sur les impôts sur le revenu.

Remboursement à terme

L'autre avantage du prêt in fine est de pouvoir épargner l'équivalent des remboursements du capital sur un placement monté en parallèle. Au terme du prêt, l'emprunteur rembourse donc le capital emprunté avec l'épargne accumulée sans vendre son bien immobilier. L'emprunteur peut aussi opter pour la revente du bien acheté pour rembourser totalement le capital emprunté sans souscrire de placement spécifique associé. Dans ce cas, il aura pu toutefois faire fructifier son épargne par ailleurs.

Le saviez-vous ?

Le placement associé à un prêt in fine par les banques est généralement un contrat d'assurance-vie ce qui permet d'assurer un bon rendement financier (environ 4% sur 10 ans) exonéré d'impôts de surcroit !