Prêt hypothécaire, deux nouveaux produits créés en France

Si le prêt hypothécaire est largement répandu outre-Atlantique et outre-Manche, en France il a fallu attendre l'année 2006 pour qu'une solution plus avantageuse que le crédit classique soit proposée aux propriétaires d'une résidence principale.

En mars 2006 la loi sur les suretés a introduit deux nouveaux produits réformant le régime des garanties hypothécaires : l'hypothèque rechargeable et le prêt Viager hypothécaire. Ces deux nouveaux produits permettent pour les particuliers de contracter un prêt hypothécaire dédié notamment à la consommation sans apporter de nouvelles garanties.

L'hypothèque rechargeable

L’hypothèque rechargeable permet a un particulier propriétaire d'une résidence principale de demander à sa banque le « rechargement » de son hypothèque. Cette opération permet le report de la fraction de garantie libérée par les remboursements sur un nouveau prêt. En d'autres termes, l'hypothèque partiellement levée sur la maison à hauteur des remboursements déjà effectués recharge la garantie pour financer de nouveaux besoins en matière de consommation notamment.

L'avantage de cette nouvelle formule est d'augmenter les capacités d'emprunt des ménages. Avant la réforme, un particulier propriétaire d'une résidence principale qui avait des besoins de liquidité, ne pouvait accéder qu'à un crédit classique, à un coût élevé. Depuis mars 2006, il peut demander à sa banque le « rechargement » de son hypothèque, et ainsi accéder à des coûts plus raisonnables à des prêts à la consommation pour faire des travaux dans la maison ou acheter une voiture. L'hypothèque rechargeable ne peut pas être utilisée pour couvrir la garantie d'un crédit révolving. Seuls les contrats d'hypothèques faisant mention de la possibilité de rechargement sont directement rechargeables après consultation d'un notaire pour qu'une main levée soit faite.

Le prêt viager hypothécaire

Le prêt viager hypothécaire s'adresse plus spécifiquement aux personnes âgées. Il est défini par l'article 41 de l'ordonnance comme « un contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d’un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l’emprunteur à usage exclusif d’habitation et dont le remboursement –principal et intérêts- ne peut être exigé qu’au décès de l’emprunteur ou lors de l’aliénation ou du démembrement de la propriété de l’immeuble hypothéqué s’ils surviennent avant le décès. » En d'autres termes, le prêt viager hypothécaire permet à une personne propriétaire d'un bien immobilier d'utiliser ce bien comme garantie pour contracter un prêt à la consommation. Ainsi, depuis mars 2006, une personne âgée peut obtenir un prêt lié à la valeur de son bien immobilier. Elle n'a rien à rembourser, le remboursement se faisant par la vente de la maison à son décès ou après son départ en maison de retraite. Les héritiers n'ont rien à rembourser non plus : au décès, la maison est vendue.

Le saviez-vous ?

Selon le ministère de la justice la réforme du prêt hypothécaire s’accompagne d’une diminution du coût de l’hypothèque. En l’état actuel du tarif des notaires, les produits résultant des actes en matière hypothécaire s’élèvent à environ 464 millions d’euros et les mainlevées d’hypothèque à environ 35 millions. La baisse du tarif entraînera donc une diminution d’environ 240 millions d’euros.