Le crédit immobilier : un emprunt bancaire très règlementé

Le crédit immobilier se distingue du crédit à la consommation par sa finalité : l'achat ne peut être que celui d'un logement pour soi ou pour louer.

Le crédit immobilier est très spécifique. Il n'a pour unique vocation que de financer l'achat d'un logement au titre d'une résidence principale, d'une résidence secondaire ou encore d'un bien immobilier locatif. Il est assorti à des assurances obligatoires.

Un prêt très encadré

Sachant que le prix d'un bien immobilier est élevé, le législateur a depuis des années déjà fortement encadré le processus de prêt afin que le consommateur soit le mieux protégé possible. Ainsi, pour chaque crédit immobilier, une procédure de réflexion est obligatoire. Elle s'appuie sur la fourniture d'une offre préalable par l'organisme bancaire qui doit obligatoirement y faire figurer de nombreuses informations contractuelles précises et irrévocables. L'offre de prêt comprend ainsi la dénomination du bien acheté, le taux effectif global d'emprunt incluant les assurances obligatoires, les frais de dossier, les frais de garanties, un échéancier détaillé des mensualités sur toute la durée du prêt avec l'indication de la répartition des remboursements du capital et des intérêts.

Le crédit immobilier peut être à taux variable ou à taux fixe. Le taux de prêt est libre mais il doit toutefois être situé en dessous du taux d'usure en vigueur au moment de la signature. Le contrat de prêt doit obligatoirement faire apparaître les conditions en cas de transfert du prêt et le montant des frais retenus en cas d'annulation du prêt (rachat de crédit, remboursement anticipé). L'indemnité de pénalités ne peut excéder la valeur d'un semestre d'intérêts sur le capital restant dû avant le remboursement sans pouvoir excéder 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Une fois l'offre de prêt envoyée à l'emprunteur, celui-ci dispose de 10 jours de réflexion incompressible avant de signer le contrat de prêt. Ce délai court à partir du lendemain de la réception de l'offre, le recommandé avec accusé de réception faisant foi.

Des assurances obligatoires

Un contrat de prêt immobilier est obligatoirement associé à un contrat d'assurance décès-invalidité. Cette assurance spécifique se substitue à l'emprunteur en cas de pépin. Son coût est important et augmente considérablement en fonction de l'âge de l'emprunteur.

Deux systèmes de calcul se rencontrent :

Soit le calcul s'appuie sur la capital initial dans ce cas la cotisation (entre 0,18% et 0,45% du montant du prêt en fonction des compagnies d'assurance) est unique et identique sur toute la durée du prêt.
Soit le calcul s'appuie sur le capital restant dû, dans ce cas la cotisation (entre 0,50% et 0,70% du montant du prêt en fonction des compagnies) est proportionnelle au capital encore à rembourser. Sachez que l'assurance décès-invalidité peut être négociée au sein d'une autre compagnie que celle proposée par la banque.

Le saviez-vous ?

Lors d'un achat immobilier, chaque plan de financement est unique. Dans la plupart des cas, un crédit immobilier classique prend en charge le plus gros du montant de l'emprunt nécessaire. Le financement est complété par des « petits » crédits tels que les prêts aidés, le prêt à 0%, le prêt PEL, le prêt 1% logement...