L’OPCI

Présenté le 12 octobre 2005 en Conseil des ministres, l’OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) semble être une version modifiée des SCPI (sociétés civiles de placement dans l'immobilier) et est certainement mieux adapté au marché actuel. Lancé pour combler les faiblesses du SCPI, l’OPCI permet à un grand nombre d’épargnants d’accéder à l’immobilier d’entreprise, qui jusqu’alors était difficilement accessible pour un particulier. Il se présente sous la forme d’achats de parts ou d’actions, et un de ses objectifs est de constituer une épargne retraite.

Késako ?

Principe déjà existant dans des pays comme l’Allemagne, l’Espagne, le portugal, ou les Etats-Unis, qui proposaient déjà des fonds immobiliers ouverts non cotés depuis de nombreuses années, la France s’est vu dans l’obligation de lancer l’OPCI après avoir constater que la grande majorité des immeubles d’activités français étaient achetés par des fonds étrangers.  

L’OPCI est un fond ouvert dans lequel chaque épargnant peut, quand il le désire, sortir de la société dans laquelle il a investi, en se faisant racheté les parts par l’OPCI, qui est ouvert en état d’émission et de rachat de parts, de façon permanente.

Alors que la SCPI devait investir la totalité de ses fonds dans l’immobilier locatif direct, l’OPCI impose 2 quotas mais semble plus souple. Les actifs immobiliers doivent atteindre au moins 60% de l'actif et la liquidité au moins 10% (ce quota de liquidité permet de répondre aux demandes de rachats de la part des souscripteurs). Les 60 % doivent être investis dans l’immobilier en direct en France ou dans un pays de l’OCDE, ou sous forme de participations dans des sociétés du secteur immobilier. Les 30% restant peuvent ainsi être utilisés dans d’autres actifs.

A savoir : il existe deux types d’OPCI, selon le type d’associés. Soit c’est un OPCI « retail » (grand public), ouverts à tous les souscripteurs soit un OPCI RFA (à Règles de Fonctionnement Allégées), pour les investisseurs institutionnels.

Avantages et sécurité

L’OPCI a un gros avantage : il permet aux épargnants d’investir dans l’immobilier avec une faible mise de départ, en obtenant parallèlement des revenus réguliers mais sans subir les contraintes de la mise en location. Donc pas de souci de gestion, mais l’OPCI permet de se constituer un patrimoine et de le transmettre.

L’OPCI sera géré par une Société de gestion de portefeuilles ayant été agréé par l’AMF, (l’Autorité des Marchés Financiers), qui veillera à garantir la sérénité du capital, notamment grâce à la diversification des placements et à la dispersion des risques. De plus, un dépositaire interviendra pour contrôler la régularité des décisions de la société de gestion. 

Une fiscalité allégée

L’OPCI, sur le modèle des OPCVM, se décline sous 2 formes juridiques : en FPI (Fond de placement immobilier) et en SPPICV (Société de Placement à prépondérance Immobilière à Capital Variable). Chacune de ses formes, correspond à un régime fiscal distinct à préciser et à des règles de distribution des revenus spécifiques. Un FPI distribuera obligatoirement au moins 85% de son résultat et 85% des plus values réalisées. Une SPPICV distribuera également au moins 85% de son résultat et 50% minimum des plus values réalisées. L'OPCI bénéficie d’une transparence fiscale intégrale, et c’est un avantage important. Vous serez imposés sur le seul résultat distribué (vos dividendes) et non plus sur le résultat réalisé, qui inclut des sommes non distribuées, car mises en réserve.

Comment souscrire ?

Pour un particulier, le processus de souscription ou de rachat se fait sur le modèle de celui des OPCVM. Les ordres de souscription ou de rachat sont déposés à la banque (teneur de compte) avant la date limite de centralisation des ordres. La détention de parts ou actions de l’OPCI est enregistrée dans un compte-titres.

Passer du SCPI à l’OPCI Les SCPI pourront se transformer sans frais fiscaux en OPCI dès lors que cette transformation sera effectuée dans les 5 ans de l’homologation du règlement général de l’AMF.

Le saviez-vous ?

Fin 2008, l’AMF a agréé 62 OPCI RFA (à règles de fonctionnement allégées) et 31 sociétés de gestion.

Article rédigé par M Le Coultre pour Bloc.com - Publié le 02/10/2009